부동산 경매 진행 과정

부동산 경매 진행 과정

 
부동산경매는 채무자가 약속된 기일 안에 채권자에게 원금 또는 이자 등을 상환하지 못하여 진행되는 부동산의 강제매각 절차를 말한다.
 
경매신청 접수 정해진 법적 절차에 따라 해당 부동산이 위치한 지역을 관할하는 법원에 경매 신청서가 접수되면 경매가 진행된다.
 
지역에 따라 부동산을 관할하는 법원은 정해져 있는데,
 
서울에는 5개의 지방법원 (중앙, 북부, 남부, 동부, 서부)이
 
각 지역에서 경매에 나온 부동산들을 총괄 º 담당하고 있고,
 
도와 광역시에서는 1~2개씩 있는 관할 법원이 지정된 구역의 경매 사건을 관리하고 진행한다.
 

경매법원은 시기별로 생기기도 통폐합되기도 하는데, 2022년 8월 기준으로 총 60개 법원에서 매각 절차를 진행하고 있다.

서울 : 중앙지법, 동부지법, 서부지법, 남부지법, 북부지법
경기 : 의정부지법, 의정부지법 고양지원, 의정부지법 남양주지원, 수원지법, 수원지법 성남지원, 수원지법 여주지원, 수원지법 평택지원, 수원지법 안산지원, 수원지법 안양지원
인천 : 인천지법, 인천지법 부천지원
강원 : 춘천지법, 춘천지법 강릉지원, 춘천지법 원주지원, 춘천지법 속초지원, 춘천지법 영월지원
충북 : 청주지법, 청주지법 충주지원, 청주지법 제천지원, 청주지법 영동지원
충남(대전) : 대전지법. 대전지법 홍성지원, 대전지법 논산지원, 대전지법 천안지원, 대전지법 공주지원, 대전지법 서산지원
경북(대구) : 대구지법, 대구지법 서부지원, 대구지법 안동지원, 대구지법 경주지원, 대구지법 김천지원, 대구지법 상주지원, 대구지법 의성지원, 대구지법 영덕지원, 대구지법 포항지원
경남(부산) : 부산지법, 부산지법 동부지원, 부산지법 서부지원
울산 : 울산지법
창원 : 창원지법, 창원지법 마산지원, 창원지법 진주지원, 창원지법 통영지원, 창원지법 밀양지원, 창원지법 거창지원
전남(광주) : 광주지법, 광주지법 목포지원, 광주지법 장흥지원, 광주지법 순천지원, 광주지법 해남지원
전북 : 전주지법, 전주지법 군산지원, 전주지법 정읍지원, 전주지법 남원지원
제주 : 제주지법

지역별 경매물건에 대한 지정 경매법원은 지자체 구도와는 조금씩 차이가 있으므로 (지자체에서는 수원시와 성남시, 여주시, 평택시, 안산시, 안양시가 완전히 독립적이지만 법원 기준으로는 수원지방법원 산하의 성남지원, 여주지원, 평택지원, 안산지원, 안양지원으로 분류되는 것처럼) 자신이 투자하려는 부동산의 관할 법원이 어디인지 사전에 꼭 확인해야 합니다. 간혹 관할 법원이 아닌 다른 경매법언에 입찰하여 무효 처리되고 헛수고하는 경우가 드물지 않게 있으니 유의하세요. 관할 법원을 확인하는 방법은 스스로 검색한 경매물건 페이지 좌측 상단에 관할 법원이 정확히 기재되어 있다.

 

 

감정평가  경매신청서가 접수되면 관할 법원에서 경매신청이 적법한 절차에 의해 진행되었는지를 확인한다.

 

그리고 문제가 없으면 해당 부동산에 경매기입등기를 마친 후 감정평가를 진행한다.

 

감정평가란 해당 부동산이 현재 어느 정도의 가치를 가지고 있는지 객관적인 지표에 의해 평가하는 것이다.

 

보통 감정평가 금액과 시세는 어느 정도 차이가 있기 마련이다.

 

 

배당신청 감정평가 과정에서 법원은 해당 부동산을 취득하려는 각종 이해관계자 (채권자, 임차인, 관공서 등) 들에게 배당을 요구하는데 필요한 관련 서류를 제출할 것을 통보한다

 

. 임차인이라면 임대차계약서를 첨부하여 정해진 기일까지 배당을 신청해야만 본 경매를 통해 임차보증금을 돌려받을 수 있다.

 

혹시라도 임대차계약을 맺고 현재 살고 있는 부동산이 경매에 부쳐진다면 반드시 정해진 기일 내에 배당신청을 해야 한다.
 

 

입찰일 확정 배당신청까지의 절차가 모두 마무리되면 입찰일이 정해진다.

 

처음 경매사건이 접수된 때부터 실체 입찰일까지는 빠르면 6개월, 길게는 1년 이상도 소요된다.

 

입찰이 확정되기 전까지 채권자와 이해관계자들이 관련된 법적 절차를 진행하는 과정이었다면, 입찰일이 확정된 이후부터는 주로 입찰자와 관련된 과정이다.
 

 

 

최고가 매수신고인 선정 해당 경매사건의 입찰에 참여한 이들 중 가장 높은 가격을 적어낸 사람이 최고가 매수신고인 (흔히 말하는 낙찰자)이 된다. 즉 내공이나 실력과는 무관하게 무조건 가장 높은 가격을 적으면 원하는 부동산을 낙찰받을 수 있는 것이다.

 

그러나 부동산경매의 목적은 '낙찰'이 아니라 '수익'에 있다는 것을 꼭 염두해야 한다.
 

 

매각허가결정 부동산을 낙찰받은 날로부터 7일 후에는 매각허가결정이 내려진다.

 

이는 지금까지 매각 절차가 적법하게 진행되었음을 관할 법원이 확인하고 평가해 최종적으로 신고하는 것이다.

특별한 하자만 없다면 매각허가결정은 무난하게 난다.

 

매각허가결정이 난 후에는 낙찰자의 지위가 최고가 매수신고인에서 매수인으로 격상된다.

 

매수인이 해당 경매사건의 이해관계자로 인정되어 사건기록부를 열람할 수 있는 자격을 얻는다.

즉, 매수인이 되면 소유자, 임차인, 이해관계자들에 대해 더 많은 정보를 얻을 수 있는 권리가 생기는 것이다.
 

 

매각허가결정에 대한 확정 매각허가결정이 난 날로부터 7일이 지나면 매각허가결정에 대한 확정판결이 내려진다.

 

해당 부동산과 관련된 이해관계자들이 경매사건의 매각 절차에 대해 이의를 제기할 수 있는 때는 확정판결 전까지다.

 

확정판결이 난 후에는 매각 절차가 순차적으로 진행된다.

 

 
잔금납부 매각허가결정엗 대한 확정판결이 내려지면 잔금납부기일이 잡힌다.

 

매수인이 잔금을 납부해야 하는 최종일자가 결정되는 것이다.

 

잔금은 보통 부동산을 낙찰받을 날로부터 30~45일 사이에 치르게 된다.
 

 

명도 해당 부동산을 점부하고 있는 사람을 원만한 협의 또는 강제집행 절차를 통해 이사를 내보내는 과정 및 결과를 통틀어 명도라고 한다.

 

명도를 잘하면 분란 없이, 적은 비용으로, 짧은 시간 내에 이사를 마칠 수 있습니다.

 

좋은 부동산을 낮은 가격에 낙찰받았다고 하더라도 명도 과정에서 수개월 이상 기간이 지연되고 점유자와 계속해서 마찰을 겪게 된다면 투자수익률은 크게 떨어지게 된다.
 

저는 부동산 경매가 처음인데요.   -신정헌 지음- 발췌