왜 부동산 경매를 공부해야 할까?

왜 부동산 경매를 공부해야 할까?

처음 부동산에 투자하는 분들은 비주거용 부동산보다 주거용 부동산이 좀 더 접근하기  쉽다.
 
시세 확인이 쉽고, 임대도 상대적으로 수월하기 때문이다.
 
비주거용 부동산의 대표주자로는 토지와 상가가 있는데,
 
각각의 특징을 살펴보면  토지는 임대가 쉽지 않다.
 
토지는 가격이 크게 상승할 가능성을 지닌 부동산이긴 하지만 구입 후 상대적으로 장기간 자금이 묶인다는 단점이 있다.
 
상가의 임대수익률은 주택보다 높은 편이나,
 
임대 수요와 임대료 파악을 잘못하면 임대 자체를 해결 하지 못해 곤경에 처할 수도 있다.
 
주택은 생활 필수재이기 때문에 임대가 되지 않으면 임대료를 낮춰서라도 임차인을 구할 수 있다
 
하지만 상가는 상권이  미약하다면 임대료를 아무리 낮춘다고 해도 임대 자체를 하지 못하는 경우가 흔하다.
 
주택보다 토지나 상가에 투자할 때 상대적으로 더 많은 조사 과정과 투자의 기술이 필요하다.
 
토지나 상가에 투자 기회가 별로 없다는 말은 아니고, 
 
철저히 준비하고 시세를 보는 안목만 기른다면 충분히 높은 수익을 낼 수 있다.
 
 

다가구주택과 다세대주택의 차이
 

비슷하지만 이 둘은 엄연히 다르다.

 

각 주택의 특징과 차이점을 확실히 머릿속에 새겨두어야 실수하지 않는다.
꼭 살펴보고 넘어가세요!

구분	다가구주택	다세대주택
정의	건물 연면적 660 ㎡ 이하 3층 이하의 건축물	건물 연면적 660 ㎡ 이하 4층 이하의 건축물
용도 및 기준	1. 세대별 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위 2. 단독주택이라 할 수 있음 3. 구분 소유 및 분양이 불가능	1. 세대별 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위 2. 공동주택이라 할 수 있음 3. 구분 소유와 분양이 가능
규모와 시설	1. 연면적 660 ㎡이하 2. 3층 이하 3. 총 세대수가 2세대 이상 19세대 이하 4. 가구당 방과 부엌, 화장실 및 현관을 구비하고 있음. 5. 가구별 난방시설이 설치되어 있음.	1. 연면적660 ㎡이하 2. 4층이하 3. 총 세대수가 2세대 이상 19세대 이하 4. 주거 구획당 면적이 20 ㎡이상이며 세대당 방, 부엌, 화장실, 현관이 각각 확보되어 있음 5. 세대별 전용 상수도 및 난방시설이 설치되어 있음

 
※ 다가구주택과 다세대주택의 가장 큰 차이점은 개별 소유권(구분 소유권)의 유무라는 것을 꼭 기억해두어야 한다.

 
경매로 알짜 부동산을 싸게 구입하기

 
부동산을 구입하는 가장 일반적인 방법에는 '매매에 의한 취득'이 있다.
 
공인 중개사를 통해 계약서를 작성하고 소유권을 넘겨받는, 흔히 볼 수 있는 방식이다.
 
'상속 및 증여에 의한 취득'도 있다.
 
마지막으로 열심히 손품 발품 팔아 노력한 대가로 얻을 수 있는 '경매와 공매에 의한 취득'이 있다.
 
부동산경매시장은 일반 대중에게 널리 열려 있어 접근하기 쉬운 투자시장이다.
 
진행되는 모든 절차가 법률로 규정되어 있어 법적으로 안전하게 보호받는 투자방식이다.
 
자본주의 사회에서는 개인과 개인 간에 은행과 은행 간에 , 기업과 은행 간에 돈을 빌리고 빌려주는 일들이 자주 있다.
 
그런데 만약 돈을 빌려 간 사람(채무자)이 돈을 빌려준 사람(채권자)에게 갚을 날짜가 지나도 빌려 간 돈을 갚지 않는다면, 
 
채권자는 채무자의 재산(동산+부동산)에 대한 경매를 신청해 그 매각 대금으로 빌려준 돈을 돌려받을수 있다.
 
이런면에서 경매는 일종의 안전장치이다.
 
빌려준 돈을 돌려 받을 수 있는 법적인 장치인 경매가 있기 때문에 은행은 안심하고 사람들에게 대출을 해줄 수 있다.
 
부동산경매시장에 나온 부동산의 거래가는 시세보다 낮은 것이 일반적이다.
 
시중의 매매가보다 경매를 통한 낙찰가가 더 높다면 굳이 경매로 부동산을 취득할 이유가 없기 때문이다.
 
경매를 통한 부동산의 취득가가 시세보다 낮기 때문에 경매로 부동산을 구입하는 사람은 해당 부동산을 다른 사람보다 더 낮은 가격에 임대하거나 매매해 수익을 얻을 수 있다.
 
다만, 어떤 부동산은 시세보다 크게 낮은 가격에 낙찰되기도 하고, 어떤 부동산은 시세에 육박하거나 경우에 따라 시세보다 높게 낙찰되기도 한다.
 
우리가 부동산경매를 공부하는 이유는 바로 그중에  '시세보다 낮게 낙찰받을 수 있는 물건을 발굴' 하기 위함이다.
 
2009~2013년 수도권의 부동산 시장처럼 시중에서 거래가 갈 이뤄지지 않을 때 경매를 통한 매각은 시장 거래를 촉진한다.
 
일반매매로는 잘 팔리지 않더라도 부동산경매시장에서는 가격은 좀 낮아질지언정 충분히 잘 팔릴 수 있기 때문이다.
 
 

부동산시장에서 경매의 순기능 3가지

1. 침체된 부동산시장의 거래를 돕는다.
2. 매수자가 싼 가격에 부동산을 구입하는 만큼 시장에 싼값으로 공급할 수 있기 때문에 임대료와 매매가 안정에 기여한다
3. 부동산경매는 부동산시장에서의 투자 행위이지만 실제로 금융 분야까지 원활히 돌아갈 수 있도록 돕는다.

 
대체 무엇을 얼마나 공부해야 하나?

 
부동산경매를 제대로 알기 위해서는 가장 먼저 부동산시장을 알아야 한다.
 
성공하는 부동산 투자자가 되고자 한다면,
 
1. 경기흐름과 동향을 살펴보는 통찰력과 감각을 키워야 한다.

2. 부동산시장의 흐름을 파악하는 안목도 길러야 한다.

3. 개발호재 지역에 대한 큰 그림도 그려볼 수 있어야 한다.
 
시기별로 부동산시장에서 사람들이 선호하는, 바꿔 말해 가격이 상승하는 부동산은 계속해서 변해왔다.
 
예를 들어 2004년까지만 해도 다세대주택은 '구입하는 순간부터 가격이 끝없이 하락' 하는 의견이 많아 인기가 없었다.
 
그러나 200년부터 서울 각 지역의 뉴타운이나 재개발 지역으로 선정되며 그동안 투자 목적으로 아무도 선호하지 않았던 다세대주택과 다가구주택의 가격이 엄청난 속도로 상승했다.
 
이로써 수십 년간 이어져 내려온 '다세대주택은 투자가치가 없다'는 통설은 깨져버렸다.
 
다세대주택의 투자 광풍이 휩쓸고 지나간 후 시중의 유동자금은 다른 투자 대상을 물색하기 시작했다.
 
많은 사람들이 강북지역의 아파트들을 눈여겨보았고, 조성된 지 오래된 강북 지역은 택지지구로 개발된 강남 지역에 비해 기반시설이 부족하고 열악했다.
 
뉴타운, 재개발 지역의 개발붐이 일어나면서부터 다세대 주택을 중심으로 강북 지역에 가격 상승 열풍이 불면서,
 
다세대주택의 가격이 크게 급등하면서 인근 지역의 아파트 가격이 상대적으로 낮게 느껴졌다.
 
수십 년 동안 투자자들의 관심 대상에서 제외되었던 강북 지역의 다세대주택들이 매력적인 투자 대상으로 급부상했다가 2006년부터는 아파트 가격까지 크게 오르게 되었다.
 
그리하여  2006년에는 '노도강(노원구, 도봉구, 강북구)'이라는 신조어도 만들어졌다
 
2008년 말 금융위기가 발생할 때까지,
 
소위 지방이라 일컫는 비수도권 지역의 부동산은 수도권의 가격 상승률을 따라잡지 못했다.
 
2008년까지만 해도 부산 해운대의 아파트 3~7채를 팔아야 서울이나 분당의 아파트 1채를 살 수 있었는데,
 
금융위기 이후 상황은 급반전 하게 된다.
 
2009년부터 2013년까지 수도권 주택시장이 침체 또는 약보합을 기록하는 동안,
 
비수도권의 아파트 가격은 꾸준히 그리고 거침없이 상승했다.
 
지방 광역시를 중심으로 상승했고, 이는 인근 지역까지 영향을 끼쳤다
 
2014년에는 부산 해운대구 아파트 1채와 분당의 아파트 1채 가격이 비슷한 수준이 되었다.
 
2014년부터 2021년까지는 소위 말하는 대세상승기였다.
 
세계적인 저금리 열풍 속 투자 대상을 찾기 위한 부동자금이 수백조 원씩 떠돌아다니고,
 
부동산 세금 폭탄 및 공급 대책에 대한 실기로 전국의 아파트 가격이 사상 최고치를 매년 갱신해다.
 
그리고 상가 및 오피스 시장도 대도시권 중심으로 매매가와 임대료 모두 폭등했다.
 
단적인 예로 2018년 7~8% 수준이던 공실률은 1% 안팎으로 낮아지며,
 
2018년 3.3 ㎡당 7만 8,000원 수준이었던 
 
강남권역 오피스 임대료는 2021년에는 11만 원을 돌파하여 40% 이상 상승했다.
 
같은 지역 매매가격은 2018년 3.3 ㎡당 2,100만 원 수준이었던 것이
 
2021년에는 4,000만 원을 돌파할 정도로 강세를 보였다.
 
처음에는 귀찮고, 어렵고, 지루하게만 느껴질지라도
 
경제신문을 매일 통독하면서 경제와 부동산 관련 기사를 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
 
적어도 한 달에 두 권 이상 다양한 분야의 경제 서적을 읽자.
 
이 두 가지를 딱 6개월만 꾸준히 한다면, 정보력, 통찰력, 안목과 내공, 투자 감각이 쌓일 것이다.
 
정리하자면 성공적인 부동산 투자를 위해서 우리나라의 전체적인 경제 상황을 개략적이나마 파악하고 앞으로 어느 지역, 혹은 어떤 부동산이 유망한 지 분석해 본 다음에 자신의 투자조건에 적합합 투자대상을 선정해야 한다. 
 
이것이 부동산 투자의 기본이다
 
부동산경매 관련 법 공부는 얼마나 해야 할까?
 
부동산경매와 직접적으로 관련이 있는 법률에는 민법, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법, 민사집행법 등 수많은 법률이 있다.
 
이 많은 법을 다 머릿속에 넣어야 제대로 부동산경매를 할 수 있는 것은 아니다.
 
경매 투자를 하며 우리가 부딪히는 법률은 그리 많지 않다.
 
공부하면서, 투자하면서 충분히 배우고 익힐 수 있는 것들이고 어렵지 않다.
 
경제에 대해 잘 모르는 사람도 부동산 경매를 할 수 있을까?
 
경제 공부는 꼭 필요하다.
 
부동산경매는 부동산에 투자하는 방법 중 하나이기 때문에 투자에 앞서 경제 전반의 흐름을 파악하는 것이 무엇보다 중요하다.
 
 
저는 부동산 경매가 처음인데요.  -신정헌 지음- 발췌