경매 목표 수익률을 정하고 시작하라

경매 목표 수익률을 정하고 시작하라

 

시세차익이 크더라도 세금으로 다 나갈 수 있다

 

부동산으로 얻는 수익은 크게 두 가지로 분류된다.

 

첫째는 시세 차익이고, 

 

둘째는 월세 수입이다.

 

시세차익을 위한 대표적인 부동산이 아파트인데 실제 월세를 놓아 보면 수익률이 매우 낮다.

 

보유기간의 세금(재산세, 종부세)과 대출이자, 건강보험료 상승분 등을 고려하면 오히려 손해지만 그래도 많은 사람이 입지 좋은 아파트에 투자하고 싶어 한다.

 

그 이유는 상승기에 오르는 폭이 다른 부동산에 비해 크고 하락기가 오더라도 상대적으로 잘 버텨주고, 수요가 많아서 환금성도 좋다.

 

이런 이유로 갭 투자(전세보증금을 레버리지로 활용해 아파트를 사는 방법)가 성행했다.

 

입주 물량이 많은 지역은 전세가나 매매가 하락의 리스크가 있지만 수요와 공급, 입주물량, 거래 사례 등을 알고 들어가면 어렵지 않게 수익을 올릴 수 있다.

 

2020년 들어서는 6 º 17 대책에 이어 7 º 10 대책까지 발표했다.

 

취득세, 보유세(재산세, 종합부동산세) 양도세 중과다.

 

이 대책 이후 아파트 투자자들은 시세차익을 얻더라도 수익의 대부분을 세금으로 징수당하게 됐다.

 

7`10 대첵의 주요 내용
기존 세율			7 º 10 대책 후 개정세율
			구분		비조정지역	조정지역
개인	1주택	주택가액에  따라 1~3%	개인	1주택	주택가액에 따라 1~3%	주택가액에  따라 1~3%
	2주택			2주택		8%
	3주택			3주택	8%	12%
	4주택 이상	4%		4주택 이상	12%
법인		주택가액에 따라 1~3%	법인		12%

 

7 º 10대책 전 취득한 분양권 취득세
º 2019년 12월 3일 계약 : 주택가액에 따라 1~3%(2022년 12월 31일까지 취득)
º 2019년 12월 4일 ~2020년 7월 10일 계약 : 주택가액에 따라 1~3%, 4 주택이상 4%

출처 :  국토교통부

 

다주택을 보유한 투자자는 고율의 세금을 피할 방법이 없다.

 

2 주택 이상을 보유한 사람은 취득 단계부터 이전의 몇 배에 달하는 세금을 내야 하며 보유세율도 대폭 상향됐다.

 

투자의 신이어서 시세차익을 많이 거둔다고 해도 단기에 매도하는 경우이거나 다주택자라면 차익의 대부분 (70~80%)를 세금으로 내야 한다.

 

즉 싸게 사서 비싸게 팔아 차익이 발생하더라도 장부상의 숫자에 불과하다는 얘기다.

 

특히 정부는 법인 명의로 주거용 부동산에 투자해 온 이들에게 철퇴를 가했고, 그 여파로 2020년 4분기부터 법인 명의의 아파트 매물이 많이 나오고 있다.

 

사전에 목표 수익율을 정해야 그에 맞춰 투자할 수 있다.

 

시세차익형 투자에서는 수익률에 의미를 두고 매입하는 경우가 드물다.

 

전세를 끼고 샀든 월세들 줬든, 팔 때 차익만 많이 발생하면 되기 때문이다.

 

그런데 앞으로는 전세 매물이 급감하면서 반전세 또는 월세 시대가 생각보다 빠르게 올 수 있다.

 

집주인은 임차인에게 세금 상승분을 전가하려 할 것이고, 정부는 필사적으로 막으려 할 것이다.

 

더욱이 민간 공급자들이 당분간 공급을 하지 않을 가능성도 크다.

 

반면 임대수익형 부동산 투자는 이와 다르다.

 

애초에 취득 목적이 월세를 받는 것이기 때문이다.

 

시세차익도 추후 고려 사항이 될 수 있지만 가장 중요한 것은 보유 기간의 수익률이다.

 

따라서 부동산을 매입하기 전 목표 수익률을 반드시 정해야 한다.

 

그래야 목표에 맞춰 투자에 나설 수 있다.

 

예를 들어 당신이 1억 원을 투자해 연 6%의 수익률을 목표로 한다고 한다면,

 

오피스텔에 투자하고자 할 때 '월세가 최소 50만 원은 나와야 한다.'라고 기준을 세울 수 있다.

 

 

1억 원 X 6 % = 600만 원

600만 원 ÷ 12 (개월) = 50만 원

 

 

왜 수익률에 신경 써야 할까?

 

현재 서울 역세권 오피스텔 중에는 6% 수익률이 나오는 상품이 없다.

 

이러한 상황에서 몇 가지 방법이 있다.

 

º  수도권 또는 지방으로 눈을 돌린다.

 

→ 공실률이 높아질 수 있으므로 리스크가 커진다는 단점이 있다.

 

º  상가, 지식산업센터 등 대체 상품을 찾는다.

 

→ 주거용에 비해 리스크가 크다.

 

º 기대 수익률을 낮춘다.

 

→  일테면 6% 에서 5.5%로 현실적이지만 욕심을 버리기가 쉽지 않다.

 

º 경매`공매`급매 등을 활용해 싸게 사려고 노력한다.

 

→ 다양한 매입 루투가 필요하다.

 

부동산 유형별 리스크와 수익률
리스크 HIGH ↑ ↑ ↑ ↑ LOW	부동산 수익률		수익률 HIGH ↑ ↑ ↑ ↑ LOW
	8% 이상	(지방)원룸 건물, 렌트하우스
	6~7%	공장, 지방 상가, 방 지식산업센터
	5~6%	2층 이상 상가, 수도권 지식산업센터
	4~5%	서울 지식산업센터, 수도권 오피스텔
	3~4%	구분(1층) 상가, 도심 오피스텔, 빌라
	2~3%	아파트, 꼬마 가구, 다가구
	0~1%	토지

 

수익형 부동산, 즉 월세를 받을 수 있는 상품으로 대표적인 것이 상가, 오피스텔, 지식산업센터다.

 

그중 상가의 수익률이 가장 높고, 그다음이 지식산업센터, 오피스텔 순이다.

 

수익률이 높다는 것은 그만큼 리스크도 크다는 뜻이고, 반대로 수익률이 낮다는 것은 리스크가 적다고 보면 된다.

 

예를 들어 서울의 초역세권 오피스텔은 아파트를 대체할 수 있는 투자 상품으로 인기인데, 수익률이 낮은 반면 안전하기 때문이다.(나는 원룸 오피스텔보다 아파트를 대체할 수 있는 방 3개 이상의 오피스텔에 경매 투자를 해왔다)

 

상품별로 수요에서도 차이가 나타난다.

 

상가는 주로 장사를 하는 개인 또는 개인사업자, 지식산업센터는 주로 법인사업자가 임차인이 된다.

 

그에 비해 오피스텔은 필요에 따라 주거용과 업무용으로 사용할 수 있으므로

 

개인, 개인사업자, 법인사업자 누구에게든 임대할 수 있다.

 

수익률이 높다는 것은 투자금 대비 많은 월세를 받을 수 있다는 뜻이고 ,

 

누구나 그런 투자를 꿈꿀 것이다.

 

그런데 수익률을 계산할 때 흔히 빠지는 함정이 있다.

 

바로 공실률이다.  투자자들은 대게 1년 내내 월세가 들어온다는 점을 전제로 한다.

 

하지만 아무리 당장의 수익률이 높아도 1년 중 몇 달이 공실 상태라면

 

수익률은 크게 낮아질 수밖에 없다.

 

필자는 정기예금 금리의 4~5배만 되어도 물건이 괜찮다면 적극적으로 투자를 고려한다.

 

보유기간의 월세는 물론 나중에 팔 때 시세차익까지 가져다줄 부동산을 선별하기 위해 노력한다.

 

부동산 경매의 기술 -정민우`유용근 지음-    발췌