부동산 경매 시작하기

부동산 경매 시작하기

자금은 얼마나 쌓아두고 덤벼야 할까요?

부동산을 취득하기 위해서 얼마나 많은 자금이 필요할까?

투자하려는 지역과 부동산의 종류에 따라 투자금액은 달라지겠지만 부동산 취득 금액, 각종 세금, 공과금이 반드시 필요하다.

경우에 따라 줄일 수 있는 비용도 있겠지만 세금처럼 결코 피해 갈 수 없는 것들도 많다.

1억 원짜리 부동산을 구입한다고 해서 1억 원에 대한 자금계획만 세웠다가는 큰 낭패를 볼 수 있으니 주의하자.

부동산을 취득할 때는 취득세, 보유할 때는 재산세와 종합 부동산세, 팔 때는 양도소득세를 납부해야 한다.

부동산 가격을 안정시켜야 한다는 정부의 부담 때문에 이런 삼중 세금체계가 만들어졌다.

그렇기 때문에 부동산에 투자하려고 한다면 다른 어떤 자산에 투자할 때보다 세금에 대한 공부를 충분히 해야 한다.

취득세는 부동산의 종류, 최득원인, 면적과 금액에 따라 1.1%부터 13.4%까지 부과된다.

2014년부터 주거용 부동산은 금액 (6억, 9억 원 기준)과 면적에 따라 취득세율이 세분화되었다, 주거용 부동산은 비주거용 부동산보다 취득세율이 낮은 편이다.

이후 2020년과 2021년에는 부동산 소재지(조정지역, 비조정지역)와 주택 수에 따라, 그리고 개인과 법인에 따라. 취득세율이 다른 게 개정되었다.

양도소득세 폭탄이나 종합부동산세 폭탄은 언론에서도 자주 다뤄 익숙한 분이 많겠지만, ‘취득세 폭탄’은 좀 생소할 텐데…

부동산을 취득하기 전에 부동산 가격, 소재 지역, 취득자의 주택 수에 대해 사전에 반드시 꼼꼼하게 검토해야 한다.

양도소득세는 최고 세율이 45%이고, 취득세는 13.4%라 취득세를 가볍게 본다면 큰 오산이다.

양도소득세는 매도가격과 매수가격 간의 차이인 양도소득에 대해서만 부과하는 반면,

취득세는 ‘취득금액 전액’에 대해 적용되기 때문에 자칫하면 어마어마한 추가 세금을 취득 시점에 납부해야 할 수도 있다.

(예: 법인으로 10억 원의 주택을 취득하면 취득세만 1억 3,400만 원이 된다. 설령 차후에 집값이 하락하더라도 이 세금은 불변이니 더욱더 강력하다.)

부동산을 매수할 때는 취득세 외에 각종 공과금도 염두에 둬야 한다.

투자금 전액이 자기 자본이 아니고 대출을 활용하는 경우에는 반드시 은행에서 지정하는 법무사를 통해 등기를 해야 하는데, 이때 발생하는 법무비용, 명도비용, 이자비용 등도 미리 준비해야 한다.

기분 좋게 낙찰을 받았는데 수중에 딱 잔금 치를 돈 밖에 없다면 무척 곤란한 상황에 처한다.

잔금 외에 들어가는 법무비용이 정확히 얼마인지, 낙찰가에서 어느 정도의 비율을 차지할지 정확히 말하기는 어렵다.

같은 가격의 같은 면적의 부동산이라도 매번 차이가 나기 때문이다.

대개 1억 원 미안의 물건은 취득세 및 공과금이 낙찰가의 2~6%선이고, 1억 원 이상의 물건은 2~5% 선이다.

다만 이미 주택이 있는 경우, 취득세 중과를 피하기 위해 공시가격 1억 원 이하의 비교적 저렴한 주택을 검토하는 편이 유리하다.

 

 

자금, 시간, 정보, 노력 중 무엇이 가장 중요한가요?

자금은 실탄이다!

 

넉넉한 자본금은 굉장한 무기다.

투자할 수 있는 가용자금이 5,000만 원인 사람과 5억 원인 사람은 분명 큰 차이가 있다.

5억 원을 가진 사람에 비해 5,000만 원을 가진 사람에 비해 선택의 폭이 좁다.

하지만 자본금이 적다고 기회마저 없는 것은 아니다.

연간 부동산경매로 나오는 물건의 수는 대략 30만 건에서 50만 건가량 된다.

이 중에는 수십억 원 이상 되는 고가의 부동산도 많이 있지만 반대로 수천만 원, 수백만 원, 심지어 수만 원에 불과한 부동산들도 존재한다.

물론 가격이 싸다고 무조건 투자하기 좋은 부동산은 아니다.

50만 원에 구입한 부동산의 가치가 10만 원도 채 안 될 수도 있지만,

저렴한 부동산 중에도 분명 다이아몬드 원석은 존재한다.

옥석을 골라내는 것은 투자자의 몫이다.

“통장에 고작 1,000만 원밖에 없는데 부동산 투자는 무슨! 언감생심 꿈도 못 꾸지”와 같은 이야기는 부동산경매를 잘 모르고 하는 말이다..

시간은 곧 돈이다!

모든 투자가 다 그렇지만 부동산경매에서 시간은 매우 중요한 변수로 작용한다.

부동산경매에서 시간은 서로 다른 두 가지 성질을 갖고 있다.

첫째는 ‘쫓기는 관점에서의 시간’이다.

바쁜 일상 속에서 시간을 내서 좋은 매물을 골라내고, 현장답사를 다녀오고, 입찰에 참여하고, 명도를 하기까지 많은 시간과 노력을 들여야 한다.

둘째는 ‘기다림이 필요한 시간’이다.

부동산경매는 과정, 과정마다 수많은 기다림을 요구한다.

열심히 매물을 살펴보고 마음에 쏙 드는 물건을 만났다고 해도 바로 당장 낙찰받을 수는 없다.

정해진 입찰일까지 기다려 관할 법원을 방문해 입찰을 하고, 낙찰을 받아야 합니다.

낙찰의 기쁨은 약 10초가량 유지될 뿐, 이후에는 정체 모를 불안감이 엄습한다.

‘다른 사람들은 대체 얼마를 적어낸 거지? 어떻게 내가 낙찰을 받았지?

이 매물에 나만 모르는 무슨 하자가 있는 것은 아닐까?‘ 하는 걱정이 든다.

낙찰은 부동산경매의 끝이 아니라 시작이다.

낙찰받은 부동산에는 보통 기존에 거주하던 점유자가 있다.

점유자는 지금의 소유자나 임차인일 수도 있고 제삼자일 수도 있다.

특별히 문제가 있는 부동산이 아닌 이상 기존에 거주하고 있던 점유자는 반드시 이사를 나가야만 한다.

반대로 낙찰자는 기간에 차이는 있지만 언제가 되었건 그 부동산에 들어갈 사람이다.

이 원칙을 마음속에 새기고 차근차근 단계를 밟아나간다면 어떤 점유자라도 큰 문제없이 명도를 할 수 있다.

빨리 해결해야 한다는 조급한 마음에 서두르고 조바심을 낸다면 오히려 일을 그르칠 수 있다.

명도는 얼마나 빨리 해결하느냐가 관건이긴 하지만 조급한 마음으로 서둘러서는 절대 원만하게 해낼 수 없다는 것을 명심하자.

’어찌 됐는 결국 명도는 된다 ‘라는 마음가짐으로 여유를 가지고 임해야 좋은 결과를 얻는다.

점유자가 원만하게 이사를 나간 후에는 부동산을 구입한 원래 목적대로 임대나 매매하는 과정이 남는다.

투자를 시작하기 전에 준비하는 과정에서부터 먼저 시간을 내 편으로 만들어 놓아야 한다.

경매를 시작한 이후에는 고민할 것도, 알아볼 것들도 참 많아진다.
 

수익률은 얼마 정도로 예상할 수 있을까요?

 


부동산경매는 거의 대부분의 변수를 투자하기 전에 없애거나 크게 줄일 수 있다는 확실한 장점이 있다.

때문에 그만큼 안전하고 확실한 투자를 할 수 있는 것이다.
 

부동산 투자자의 투자수익률

 


부동산 사전조사를 통해 연 30%의 임대수익률을 거둘 수 있는 물건들을 찾아보고 그중 5개를 골라 현장답사를 한다.

막상 현장에 가보니 온라인상에서 알 수 없었던 그 부동산만의 문제점들과 특징도 알게 된다.

실제로 생각했던 임대료가 가능한지 공실 발생 없이 임대는 쉽게 이뤄지는지 꼼꼼하게 확인한다.

공실: 건물을 이용하지 않고 비워둔 상태를 말한다. 전체 건물 중 비워놓은 공간의 비율을 공실률이라고 한다.

현장답사를 통해 5개 중 3개의 물건에 입찰하기로 마음먹고 다행히 그 3개의 물건 중 하나를 낙찰받게 된다면,

떠안게 될 위험이 있을까?

임대수요가 충분한지, 임대료가 얼마인지 등 입찰 전에 조사를 충분히 했고, 부동산 자체에 하자가 없는지도 꼼꼼하게 살펴보았다.

세금이나 공과금도 여유 있게 책정했고, 명도까지 소요되는 기간도 넉넉하게 잡는다.

이렇게 만반의 준비를 마쳤더라도 중국 시장의 하락이나 미국발 금리인상을 피해 갈 수는 없다.

이런 외부의 변수들은 낙찰받은 부동산의 월 임대료에 어떤 영향을 미칠까?

하락하게 만들까? 그렇지 않다.

입찰 전 충분히 조사하고 이를 통해 확신을 갖고 투자를 결정했기 때문에 목표수익률 연 30% 달성은 어렵지 않다.

한 번의 투자로 막대한 수익을 거 두력고 욕심을 내서는 안된다.

중요한 것은 10번 20번의 투자에서 단 한 차례도 실패하지 않는 것이다.

실패하지 않는 투자자는 언제가 되었건 반드시 성공한다.


저는 부동산 경매가 처음인데요 -신정헌 지음- 발췌