부동산 경매 투자금 계산하기

부동산 경매 투자금 계산하기

낙찰대금 외에 크게 들어가는 돈이 취득세다.

 

똑같이 5억 원에 집을 산다고 하더라도 누구는 550만 원을 내면 되지만 누구는 6,000만 원 이상을 내야 한다.

 

취득세는 부동산 거래 금액과 개인` 법인, 면적, 주택수 등에 따라 최저 1.1%에서 최고 13.2 %(다주택자)까지 차이가 크다.

 

오피스텔은 '주택 외 매매'로 크기나 가격과 상관업이 4.6%로 보면 된다.

부동산 취득세율(2021년 3월 기준)
구분		취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계세율
6억 이하 주택	85㎡ 이하	1%	비과세	.01%	1.1%
	85㎡ 초과	1%	0.2%	0.1%	1.3%
6억 초과 9억 이하  주택	85㎡ 이하	2%	비과세	0.2%	2.2%
	85㎡  초과	2%	0.2%	0.2%	2,4%
9억 초과  주택	85㎡ 이하	3%	비과세	0.3%	3.3%
	85㎡  초과	3%	0.2%	0.3%	3.5%
주택 외 매매(토지, 건물 등)		4%	0.2%	0.4%	4.6%
원시취득, 상속(농지 외)		2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
무상취득(증여)		3.5%	0.2%	0.3%	4%

출처: 국토교통부

취득세 외에도 추가 비용이 있다.

 

등기비용, 명도비용, 이자비용 등이다.

 

실투자금을 계산할 때는 대출 가능 금액을 알아야 한다.

실투자금을 파악할 때 고려해야 할 비용
등기비용	낙찰가의 0.2% 내외
명도비용	평당 10만~20만 원 (전용 면적 기준)
이자비용	약 2개월의 대출이자 (잔금 납부일부터 명도 혹은 세입자 입주일까지의 평균 소요 기간)
실투자금	낙찰가+취득세+ 등기비용+ 명도비용+이자비용-대출-임대보증금

 

이 금액은 입찰 전에는 개략적으로 알 수 있으며 소득자료, 신용상태, 기존 대출등의 자료를 더하면 보다 정확해진다.

 

또한 실거주 여부, 레버리지 비율, 전세 또는 월세 중 어떤 방식으로 세팅할 것인지에 따라서도 실투자금이 달라진다.

 

실투자금을 구하는 공식은 다음과 같다

 

 

실투자금=낙찰가 + 취득세+ 각종 비용(등기비용, 명도비용, 이자비용)-대출-임대보증금(또는 임대보증금과 월세)

 

부동산 경매의 기술 -정민우`유근용 지음- 발췌