경매 리스크는 기회

경매 리스크는 기회

아주 간단한 절세의 기술

 
5월 1일은 근로자의 날이다.
 
나는 이날 법원으로 향했고, 서울의 한 아파트의 입찰을 했다.
 
관공서와 회사들은 쉬지만 법원은 휴무일이 아니다.
 
법원에 따라 입찰을 진행하는 곳도 많다.
 
나는 7 명의 입찰가중 최고가인 5억 640 만 원을 써서 낙찰받았다.
 
서울 목동 소재의 소규모 단지 아파트지만 투자가치가 충분하다고 판단했다.
 
정남향 관리가 잘 되었고, 방 3개와 화장실 2개라는 구조도 좋았다.

아파트 경매 정보 예
소재지	(07975) 서울특별시 양천구 목동------- [도로명] 서울 특별시 양천구-----
용도	아파트	채권자	우  ㅇㅇ ㅇ	감정가	558,000,000원
대지권	35.0683 ㎡(10.61평)	채무자	오  ㅇㅇ	최저가	(80%)446,400,000원
전용면적	84.1969 ㎡(25.47평)	소유자	오  ㅇㅇ	보증금	(10%) 44,640,000 원
사건접수	2018-09-21	매각대상	토지/건물일괄매각	청구금액	369,675,381원
입찰방법	기일입찰	배당종기일	2019-01-17	개시결정	2018-09-21

 
기일현황

회차	매각기일	최저매각금액	결과
신건	2019-04-02	558,000,000원	유찰
2차	2019-05-01	446,400,000원	매각
이 ㅇㅇ/입찰7명		낙찰 506,400,000원(91%)
	2019-05-08	매각결정기일	허가
	2019-06-14	대금지급기한 납부(2019.06.10)	납부
	2019-07-16	배당기일	완료

출처 : 스피드 옥션

 

 
 
명도 협의도 쉽게 마쳤다. 
 
전 소유자는 사업을 하는 분이었는데 강화도에 이사 갈 아파트를 마련해 두고 있었다.
 
집을 빨리 비워주는 게 고마워 이사비용을  나름대로 챙겨 드렸다.
 
명도 협의를 빠르게 마쳤으니 잔금도 빨리 치르고 바로 전세를 놓아 투자금을 회수할 수 있었지만, 
 
6월 2일에 잔금 납부를 했다.
 
그 이유는 첫째, 바로 매도할 것이 아니기에 인테리어를 새로 하면 전세보증금을 그 이상 충분히 받을 수 있다고 생각했다.
 
두 번째 이유는 부동산 세금(재산세, 종합부동산세) 부과기준일이 6월 1일 이기 때문이다.
 
6월 2일에 잔금을 치렀기에 이 아파트에 대해서는 1년간 재산세와 종부세를 절약할 수 있었다.
 
그 덕에 수백만 원을 더 벌었다.
 
5,000만 원으로 5억 아파트를 낙찰받다.
 
서울 아파트는 대출 한도가 40%다.
 
약 5억 원에 낙찰받았으니, 매입가 기준으로 2억 원을 대출받을 수 있다.
 
따라서 적어도 3억 원은 있어야 입찰이 가능하단 계산이 나온다.
 

 

대출 가능 금액 = 5억 원 x 40% = 2억 원

 
통장에 수억 원씩 쌓아놓고 사는 사람은 생각보다 많지 않다.
 
그런데도 경매 시장에는 입찰하는 사람들이 넘쳐난다.
 
투자의 개념으로 본다면 얼마든지 가능하다.
 
내가 이 아파트 사건에 입찰할 때 통장 잔고는 5,000만 원이 채 되지 않았다.
 
겨우 입찰 보증금 정도를 가지고 있었던 셈인데, 어떻게 자신 있게 입찰해서 낙찰까지 받을 수 있었을까?
 
이유는 확신과 전세가다.
 
최소 1억 원 이상의 차익은 얻을 수 있다는 확신이 있었고 전세 시세가 4억 7,000만 원 내외였다.
 
높은 이자율의 대출을 받더라도 어떻게든 잔금을 치르고 전세를 주면 처음 전세를 놓을 때까지는 이자비용이 부담되겠지만, 전세를 놓으면 실투자금은 5,000만 원 이내가 된다고 판단했다.
 
전세가는 그 아파트의 사용가치 이므로 매매가보다 비교적 정확하다.

 

대출이자를 아까워하지 말자.

 

부동산은 다른 재화에 배해 고가의 상품이다.
 
대출 한도는 당신의 신용상태를 참고하므로 당신을 평가한 지표이기도 하다.
 
앞으로 투자를 오래 하고 싶다면 대출은 은행에서만 받을 수 있다는 고정관념부터 깨길 바란다.
 
나는 필요에 따라 내가 낙찰받은 부동산을 담보로 90% 이상의 대출을 받기도 했다.
 
지식산업센터, 모텔 등 상업용 부동산은 80% 이상 대출받는 게 예사다.
 
하지만 아파트, 빌라 등 주거용 상품은 정부의 강도 높은 대출 규제를 받는다.
 
가끔은 제도권 금융기관이 아닌 곳에서도 대출을 받는데 이자율이 6~12%에 달하기도 한다.
 
은행 이자보다 엄청나게 높다.
 
대부분 두려움 때문에 투자에 나서지 못한다.
 
하지만 나는 행동하는 편이다.
 
내 투자에 대한 확신이 있다면 두려움보다는 해보자는 생각이 훨씬 크다.
 
이자 부담은 최대 몇 달만 이겨내면 된다.
 
전세금을 받아 대출금을 전액 상환할 것이기 때문이다.
 
이럴 때는 금리의 높고 낮음 보다 중도상환수수료가 더 중요한 체크 사항이 된다.
 
이렇게 하라는 게 절대 아니며, 옳다 그르다의 문제도 아니다.
 
생각이 차이다.
 
한 번의 투자를 마무리하는데 4년이 걸린다면 4년 동안 꼼짝없이 멈춰 있어야 할까? 그렇지 않다
 
나는 돈이 없을수록 더 자주 움직여야 한다고 생각한다.
 
생각이 멈춰 있으면 돈도 멈추게 되고, 돈이 멈추면 내 자산 증식도 멈춘다.
 
자본주의 사회에서는 돈을 찍어 내는 것도 중요하지만 찍어낸 돈이 잘 도는 게 더 중요하다.
 
부자는 훨씬 유리하다.
 
돈이 많으니 대출 규제를 신경 쓰지 않아도 되기 때문이다.
 
좋은 부동산 매물을 발견하면 그냥 현금으로 사면된다.
 
하지만 나처럼 대다수의 사람은 억 단위의 부동산을 사기에는 자금이 늘 부족하다.
 
100% 안전한 투자를 하고 싶어 하는 심정도 충분히 이해한다.
 
그런데 바로 그 덕에 약간의 리스크를 감수하는 이들이 기회를 얻는다.
 
당신이 망설이다 기회를 놓치거나 투자를 실행하지 못하는 건 높은 금리 때문이 아닐 것이다.
 
자신과 투자 대상에 대한 확신이 부족하기 때문이다.
 
그러면 다른 사람의 말에 휘둘리기 쉽다.
 
당신이 가지고 싶은, 투자하려는 대상이 무엇인가?
 
아파트? 지식산업센터? 뭐가 됐든 그것 하나를 깊이 파고들어 확신을 가져야 한다.
 
혼자 하기 어렵다면 좋은 멘토를 만나는데 온 힘을 쏟으시라.
 
마음먹기에 따라 양질의 유튜브, 좋은 칼럼 등을 공짜로 볼 수 있는 시대다.
 
내가 원하는 상품의 전문가들과 소통할 수 있는 채널 역시 다양해졌다.
 
긍정적인 투자 마인드와 강한 정신력을 유지하기 위해 부단히 노력하라.
 
 
부동산 경매의 기술 -정민우`유근용 지음- 발췌