경매 대출 경락잔금대출 활용도 실력

경매 대출 경락잔금대출 활용도 실력

 

모든 부동산의 대출이 막힌 건 아니다

 

부동산은 자산 중 가장 안정석이고 비싼 재화다. 타고난 금수저이거나 월 소득이 크게 높지 않다면 대출을 받아 사는 게 정상이다.
 
자금이 부족하면 아무리 좋은 부동산을 발견해도 살 수 없다.
 
그래서 돈이 돈을 번다는 말이 나오는 것이다.
 
정부에서도 무조건 모든 부동산 상품에 대출 규제를 가하는 게 아니다.
 
현재 정부에서 강력한 대출 규제를 하는 부동산은 정확히 말해 주거용 상품이다.
 
필자가 최근 낙찰 받은 물건 중에서 상가는 80%, 
 
지식산업센터는 85%의 대출을 받았다.
 
적용 금리는 2.5~2.9% 였다.

 

좋은 대출 VS 나쁜 대출

 

최소 억 단위의 큰돈을 빌려줄 때는 사전에 담보가치와 대출 신청자의 소득 및 신용상태를 본다.
 
신용등급이 최소 4~% 등급 이내에는 들어야 1 금융권(시중은행)에서 대출을 받을 수 있다.
 
등급 기준은 연체 이력 여부, 기존 대출, 소득과 재산에 비해 빚은 적정한지 등을 종합적으로 고려해 수치화한다.
 
대출은 크게 포지티브론(positive loan)과 네거티브브론(negative loan)으로 나눌 수 있다.
 
사는 순간부터 감가 되는 물건이나 사치품등을 구입할 목적으로 돈을 빌리는 것을 네거티브 론이고 가난의 지름길이다.
 
반대로 자산으로서 가치가 있는 상품의 구입, 배움, 사업의 확장, 내 집 마련 등을 위해 돈을 빌리는 것은 포지티브 론이다.
 
우리는 신용사회를 살아가고 있기 때문에 당신의 신용상태가 수익률에 영향을 미친다.
 
대출 한도와 금리에 직접적인 영향을 주는 것이다.
 
만일 당신이 2.5% 이자율로 돈을 빌려 5%의 수익을 얻을 수 있다면 이것은 아주 좋은 대출이다.
 
이런 일들이 한두 개씩 모여 당신을 경제적 자유로 이끌어준다.
 
그러니 증빙 가능한 소득과 몸값을 높이기 위해 애쓰는 게 좋다.
 
소득이 높을수록 레버리지를 크게 활용할 수 있고 조건이 좋아지니 투자가 쉬워진다.
 
대출 한도와 금리는 자본주의 사회에서 당신을 평가한 증거 중 하나다.
 
그러니 신용을 목숨처럼 여겨야 한다.  
 
잘 빌리고 잘 갚으면 신용등급도 좋아진다.

 
 

대출 가능 금액은 어떻게 정해질까?

 

대출 자체를 싫어하는 사람이 많지만 최소한의 자본으로 최대한의 결과를 내기 위해서 대출은 필수다.
 
필자는 한 건의 투자를 위한 통장 잔고가 충분하더라도 대출을 최대한 받는다.
 
투자는 한 번 하고 팔 때까지 멈춰 있는 게 아니라 평생 해야 하는 것이기 때문이다.
 
여러 건을 경험하기 위해서라도 대출은 필수다.
 
대출 가능 금액은 낙찰 후 낙찰자의 소득자료를 제출해야 정확히 나오지만 대출 한도를 어느 정도는 알아야 자금 계획을 세울 수 있다.
 
경매에서 대출 금액에 영향을 미치는 조건을 알아보자.

조정 대상 지역의 시가별 LTV와 DTI 수준
구분		조정대상지역
		LTV	DTI
시가 9억 원 이하	서민 실수요자	60%	60%
	무주택 세대	50%	50%
	1주택 세대	0%	-
	1주택 세대 예외	50%	50%
	2주택 이상 세대	0%	-
시가 9억 원 초과	원칙	0%	-
	예외 : 9억 원 이하분	50%	50%
	예외 : 9억 원 초과분	50%
시가 15억 원 초과	초고가주택	50%/30% (9억 원 이하분/ 9억원 초과분)	-

출처 : 국토교통부
 

º 낙찰자의 신용도 : 신용이 낮으면 금리가 올라간다. 반대로, 신용이 높으면 당연히 금리가 내려간다.
 

º 낙찰자의 직업 : 비슷한 연수입이라도 자영업자보다 고정적인 소득이 있는 직장인이 대출 조건이 유리하다.
 

º 낙찰자의 기존 대출 여부 : 소득 대비 부채가 차지하는 비중을 나타내는 총부채상환비율 (DTI), 부채원리금상환비율(DSR)등을 계산해서 기존 대출이 많으면 대출 한도가 줄어들거나 대출이 거절될 수 있다.
 

º 입찰 대상 물건의 종류 : 아파트는 제공되는 시세가 비교적 정확해 대출을 받는 데에도 무리가 없지만, 빌라는 담보가치에 비해 대출액이 적게 나올 수 있다.
 

º 감정가 이상 낙찰일 경우 : 감정가 이상 과도한 금액으로 낙찰받은 경우에는 낙찰가 기준으로 대출이 나오지 않는다. 금융기관의 자체 감정을 통해 대출 가능 금액을 산출한다.
 

º 보유 부동산 현황 무주택인지 1 주택 이상인지 등에 따라 주택담보대출비율(LTV)이 달라지고 대출이 거절되기도 한다.
 
 
대출 한도는 개인의 소득, 신용, 기존 대출 금액 등에 따라 달라진다.
 
부동산 정책이 자주 바뀌기에 정책적인 리스크도 있다.
 
법원에 가면 대출 상담사들이 경매법정 밖에서 명함을 열심히 나눠준다.
 
많게는 10여 장을 받는데 모두 잘 챙겨 오자.
 
대출 조건과 한도에 대해 가장 잘 아는 사람들이니 말이다.
 
본인의 소득과 현재 상황을 충분히 설명하고 입찰하고자 하는 경매 사건번호, 대출 한도에 대해 문의하면 대부분 친절하게 답변해 준다.
 
단, 명함에 있는 번호로 무작정 전화해서 "이 물건 대출 얼마나 나올까요?"라는 질문은 하지 말자.
 

º 사건번호

º 본인의 소득 수준

º 기존 대출 여부

º 보유 부동산 현황
 
최소한 위와 같은 기본사항을 구두나 문자로 알리거나 소득 금액 증명원 등 소득 관련 자료를 보내야 보다 정확한 대출 가능 금액을 알 수 있다.

 
 
 
부동산 경매의 기술 -정민우`유근용 지음- 발췌