물권과 채권

물건과 채권

 

우리나라의 '민법'에서는 개인과 개인사이에 발생할 수 있는 법률관계를 정해 놓았다.
 
민법에서 말하는 '권리'는 하나의 사슬 체계로 이루어져 있다.
 

민법 권리

 

물권과 채권의 차이

 

부동산 경매는 2002년에 제정된 '민사집행법'에 의해 진행되는데, '재산권'과 '신분권' 중 '재산권'만 공부하면 된다.
 
재산권 효력(작용) 면에서는 지배권이자 절대권이며, 다시 '물권'과 '채권으로 나누어진다.
 
'물권'은 사람과 부동산의 관계에 대한 권리이며,
 
'채권'은 사람과 사람 간의 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리이다.
 
물권과 채권을 제대로 이해한다면 부동산 경매의 핵심인 '권리분석'에 대한 큰 뼈대를 잡을 수 있다.
 
여기서 권리분석이란 낙찰자가 물권과 채권에 대해 '인수' 또는 '소멸'하는 권리가 있는지 여부를 확인하고, 인수해야 하는 권리가 있다면 그 인수범위는 어디까지이며, 또 인수권리는 해결이 가능한 것인지를 밝혀내는 작업이다.
 
이를 너무 깊게 파고들 필요는 없다. 이론은 이론일 뿐 실전에 크게 영향을 주지 않기 때문이다.
 
먼저 물권(物權)에 대해 알아보면, 물건은 '소유권' (사용`수익`처분할 수 있는 권리)과 '전세권`지상권`지역권'(사용`수익 하며 때에 따라 처분할 수 있는 권리로, 용익물권이라고 한다.),
 
'저당권`질권`유치권'(채권을 담보하기 위해 설정하며 때에 따라 처분할 수 있는 권리로, 담보물권이라고 한다),
 
'점유권'으로 구분하며, 특정한 부동산을 직접 지배하여 배타적 이익을 얻는 권리를 말한다.
 
   A가 주택을 한 채 소유하고 있다면 A는 소유권자로서 그 집을 '사용'하고 '수익'하며, '처분'할 수 있다 (소유권=물권). 
 
  A 가 소유한 주택을 B에게 전세를 주었다면 그 전세권자 B는 계약 기간동안 사용`수익 할 수 있는 권리가 있으며 (전세권=물권),  B가 사는 동안 다른 누구도 전세권을 설정할 수 없다.
 
계약 기간만료시 A가 보증금을 빼주기 않는 경우 B전세권자는 경매를 통해'처분'도 가능하다(사용`수익, 때에 따라 처분도 가능).
 
이처럼 절대적으로 누구에게나 권리 주장이 가능하기 때문에 A가 C에게 주택을 팔아도 B의 전세권은 물건으로써 유효하며, 새로운 집주인 C에게도 그 권리를 주장할 수 있다.
 
따라서 물권 다툼의 여지가 없다.
 
또한 강력한 힘을 가지고 있는 물권은 등기제도에 따라 '등기사항전부등명서'(舊 등기부등본)에 기록하여 제삼자에게 공시된다.
 
 
 

물권	채권
지배권, 절대권 모든 사람에게 권리주장 가능	청구권, 상대권 약속한 상대방에게만 권리주장 가능
↓	↓
물건에 붙어있는 권리	사람을 따라다니는 권리
º B가 A의 집에 전세로 살면서 '전세권'을 설정하면 물권 º A가 주택담보대출을 받는다면 은행은 그 주택에 '근저당'을 설정하고 대출을 진행하므로 은행이 설정한 근저당은 물권	º A 가 B에게 돈을 빌리면 채권 º A 가 C에게 사업상 필요한 물품을 납품받고, 약속한 돈을 지불하지 않으면 채권 º B가 A의 집에 세입자로 전입신고와 확정일자를 받고 살면 채권 º A 가 신용대출을 받았다면 채권

 
채권(債權)이란 무엇인가?
 
누군가에게 돈을 빌려주었다면 그 돈을 받을 권리가 채권에 해당되며, 보통 아는 사람끼리 자금 조달을 위해 한 사람은 돈을 빌려주고(채권자) 한 사람이 돈을 빌리면(채무자), 빌려가는 사람은 언제까지 갚겠다는 차용증(쌍방 각서)을 작성하게 된다.
 
그런데 돈을 빌린 사람이 돈을 갚지 않는다면 돈을 반을 권리를 가지고 있는 사람이 약속한 상대방(채무자)에게만 이행을 청구할 수 있는 권리이다.
 
즉 모든 사람이 아닌 약속한 상대방(특정인)에게만 권리를 주장할 수 있다.
 
 

물건과 채권의 이해는 권리분석의 시작

 

경매를 공부함에 있어서 물권과 채권의 개념을 모른다면 권리 분석을 제대로 할 수 없고, 깊이 있는 경매도 불가능하다.
 
등기사항전부증명서에 기재되지 않지만 돈 받을 권리가 있으면 채권(차용증), 등기사항전부증명서에 기재되며 직접적으로 지배하여 이익을 얻는 배타적 권리는 물권(소유권)으로 이해하면 간단하다.
 
① 물건은 채권에 우선하며, ② 제한물권 (용익물권, 담보물권)은 소유권에 우선하고, ③ 제한물권 상호간에는 성립 순위에 따라 우선적으로 효력이 발생한다는 사실을 기억하면 된다.

용익-사용과 수익을 아울러 이르는 말

용익물권- 민법상 지상권`지역권`전세권의 3가지가 있다.
그밖에 법률에서 인정하고 있는 광업권과 어업권도 같은 성질의 것이다.
소유권의 내용을 이루는 사용`수익의 권능, 사용가치의 지배라는 권능의 일부가 소유권으로부터 분리되어 독립한 권리이다.
근래에는 용익물권이 강화되며 소유권의 절대성이 점차 수정되어 가는 경향이 있다.

담보물권- 채권담보를 위해 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 제한물권이며, 유치권`질권`저당권이다.
민법은 전세권자에게 전세금의 반확을 확보해주기 위해 전세권을 용익물권인 동시에 담보물권으로 하고 있다.
그러나 전세권의 기본성격은 용익물권이며, 그 담보물권성은 전세권자 보호를 위한 부수적`종적인 것이다.

이 내용을 권리 명칭으로 바꿔보면
 
①  전세권이 가압류보다 우선한다(등기부상 접수번호가 전세권보다 늦은 가압류는 배당도 늦다).
 
② 근저당이 소유권보다 우선한다(소유자가 돈을 갚지 못하면 근저당권자는 경매에 넘긴다.)
 
③ 근저당과 근저당이 경합하면 접수순위에 따른다(등기부상 접수번호가 빠른 근저당이 우선한다)는 내용이다.
 

물권과 채권의 우선순위
구분	물권	채권
부동산에 미치는 영향	직접 지배 가능 (점유, 사용 , 수익)	영향력 없음 (압류는 가능)
권리 주장	누구나 모두에게 주장 가능한 절대권	채무자에게만 청구할 수 있는 상대권
권리대상	채무자의 해당 물건에 권리주장(대물권)	채무자에게 권리 주장 (대인권)
배타성	해당 물권에 대해 배타성 있음	없음
권리변동시 공시	공시 필요	공시 불필요
권리 내용	법에 따라 일률적으로 정해짐	자유계약

 
 
참고문헌 : 우아한 경매 -김진원 지음 - 발췌,    다음백과