권리분석에 꼭 필요한 핵심 서류.

권리분석에 필요한 서류

 

 

경매 권리 분석을 제대로 하기 위해서 경매 물건과 관련된 서류를 검토하고 분석해야 한다.

 

1) 경매정보지

 

2) 등기사항전부증명서

 

3) 전입세대 열람 내역서

 

4) 매각물건명세서

 

5) 현황조사보고서

 

6) 감정평가서

 

7) 건축물대장

 

 

 

경매정보지(경매정보 사이트)

 

경매정보지를 통해 현재 진행되는 경매 물건과 그 물건에 대한 자세한 정보, 입찰기일, 권리분석 내용 및 각종 서류를 열람할 수 있다.

 

경매정보지를 통해 다양한 부동산과 구 부동산에 대한 상세한 정보를 얻을 수 있다. 

 

경매인이라면 경매정보지(경매정보 사이트 가입은 필수다)

 

 

 

 

등기사항전부증명서

등기사항전부증명서는 사람으로 치면 주민등록등`초본과 같다.

 

그 부동산에 대한 생애 이력과 소유자, 부동산에 설정된 하자 있는 권리들을 파악할 수 있다.

 

경매정보지를 통해 관심 물건을 찾았다면 대법원 등기소에서 등기사항 전부 증명서를 발급받아 접수일자에 따라 권리분석을 하고 말소기준권리를 찾아야 한다.

 

 

 

 

전입세대 열람

 

전입세대 열람 내역서는 경매가 진행되는 물건이라면 누구나 주민센터에서 발급받을 수 있다.

 

전입세대 열람을 통해 현재 누가 점유 하고 있는지 그 점유자와 동거인 등을 파악할 수 있고, 점유자가 소유자인지 세입자인지 파악할 수 있다.

 

 

 

매각물건명세서

매각물건명세서는 법원 공무원이 해당 경매 사건에 대해 등기사항 전부증명서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 집행기록 등 공신력 있는 자료이다.

 

최선순위 말소기준권리와 세입자 신고가 있다면 그 신고내역을 자세히 정리하고 등기사항전부증명서에 공시되지 않는 특수한 신고 내역과 주의사항 등을 기재한다.

 

매각물건명세서는 법원이 인증한 보증서와 같기 때문에 그 자료에 오류가 있다면 이를 믿고 입찰한 낙찰자는 그 오류를 이유로 매각불허가(낙찰취소) 신청을 할 수 있다.

 

매가물건 명세서는 보통 매각기일 1주일 전부터 공개되매, 경매일 하루 전이라도 그 내용이 변경될 수 있으니 입찰 직전에 반드시 확인해야 한다.

 

 

 

 

현황조사보고서

경매개시 결정이 내려지면 7~14일 이내에 담당 공무원이 경매 부동산의 현장조사를 실시한다.

 

집행관은 실제 경매 부동산에 방문하여 세대열람을 하고 점유자를 대면한 후 진술내용을 기재해 현황조사보고서를 작성한다.

 

해당 자료를 통해 현재 점유자가 누구인지, 전입세대 열람 내역상 점유자와 실제 점유자가 일치하는지, 그 점유자가 현재 점유를 유지하고 있는지를 알 수 있다. 

 

현황조사보고서는 매각기일 2주일 전부터 감정평가서와 함께 법원 경매 사이트에 공개된다.

 

 

 

 

 

감정평가서

감정평가서는 경매 접수와 동시에 법원의 요청에 의해 민간 감정평가 회사에서 경매 부동산에 대한 시세조사를 실시하고, 그 내용을 작성한 보고서이다.

 

감정평가서를 통해 건물 구조, 이용 현황, 부대설비, 주차여건 등 해당 경매 부동산에 대한 스펙을 한눈에 볼 수 있다.

 

감정평가금액은 대출에 대한 기준이 되기도 하지만 실제 거래가격과 편차가 클 수 도 있으니 참고용으로만 보는 것이 좋다.

 

 

 

 

건축물대장

건축물대장은 해당 건물에 대한 상세내역을 담고 있다.

 

건축물 현황과 소유자 현황 그리고 건축물 용도, 구조, 면적, 착공일, 사용승인일, 건폐율과 용적률 등 그 건축물이 가지고 있는 특성과 기능을 한눈에 볼 수 있는 자료이다. 

 

건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 확인할 수 있는데, 만약 위반 건축물이 있다면 해당 지자체에 자세히 문의해야 한다.

 

참고문헌 : 우아한 경매 -김지원 지음- 발췌