등기부에서 말소기준권리 찾기

말소기준권리 찾기

 

경매는 상대방의 패를 볼 수 있기 때문에 위험한 상대를 만났을 때는 아예 게임을 시작하지 않아야 한다.

 

상대의 패를 제대로 읽을 수만 있다면 절대 실패할 일이 없다.

 

부동산 경매에서는 등기사항전부증명서를 통해 상대방의 패를 정확히 알 수 있다.

 

 

권리분석은 경매의 시작

경매 입문자들의 경우 경매를 너무 쉽게 보고 접근하는 나머지 실패하는 사례가 생각보다 많다.

 

부동산 전문 자격증이 있는 전문가조차도 권리분석에 대해 그다지 중요하게 생각하지 않는 경우가 많다.

 

권리분석은 경매의 초석을 다지는 것이다.

 

경매정보지에 의존하기보다는 등기부를 통한 권리분석을 제대로 공부하여 습관처럼 몸에 길들여야 한다.

 

등기부 제대로 읽기

등기부에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 '인수'해야 할 것이 있는지 여부를 찾아내는 것이다.

 

등기부에서는 그 물건의 역사와 생애 이력을 볼 수 있다.

 

등기부를 계속 분석하다 보면 사실관계를 유추할 수 있는 능력을 기를 수 있고, 그 부동산을 소유한 채무자가 어떤 상황에 놓여있는지 짐작할 수 있다.

 

등기부는 크게 '건물'과 '집합건물'로 나뉜다.

 

단독주택, 근린시설, 다중주택, 공장, 창고 등의 건물등기부는 토지(땅)와 건물 (건축물)이 각각의 등기부로 구분되어 기재된다.

 

집합건물을 제외한 모든 건물들이 여기에 해당된다고 보면 된다.

 

그리고 아파트, 오피스텔, 연립주택, 단지형 다세대주택 등의 집합건물등기부는 내 땅과 남의 땅의 경계가 명확히 정해지는 게 아니라 하나의 대지 위에 여러 세대가 모여 사는 형태로, 땅은 하나인데 건물주들이 수십에서 많게는 수천 명이 있기도 하다.

 

모든 등기부는 표제부, 갑구, 을구로 나뉘는데, 표제부는 부동산의 소재지와 건물 명칭, 건물 내역, 면적, 지목 등이 기재되며, 갑구는 소유권과 그 소유권을 묶거나 행위를 제한하기 위한 권리들이 기재된다.

(소유자에 대한 사항, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정기입등기 등). 

 

갑구에서는 최초 소유자 ( 소유권보존등기)와 소유권 변동에 관한 사항(현재 소유자)을 알 수 있고, 누가 언제 경매를 신청했는지를 파악할 수 있다.

 

을구는 소유권 이외의 권리사항으로, 해당 소유자가 소유한 부동산을 담보로 잡는 권리들이 접수순서대로 기재된다.(저당, 근저당, 전세권, 지역권, 지상권, 임차권 등). 등기부를 열람했는데, 만약 을구가 없다면 을구에 설정행위 및 기재사항이 없는 것이다.

 

등기사항전부증명서 (말소사항 포함) -건물-
[건물] 서울특별시 서초구 서초동ㅇㅇㅇ-1			고유번호 1101-2018-ㅇㅇㅇㅇ
[ 표 제 부 ]    (건물의 표시)
표시번호	접수	소재지 및 건물번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1	2018년 6월 19일	서울특별시 서조추 서초동 ㅇㅇ-1 [도로명주소] 서울특별시 서초구 서초대로	시멘트불럭조 시멘트기와지붕 단층주택 85㎡

 

[ 갑   구 ]  (소유권에 관한 사항)
순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	소유권 보존	2018년 4월 19일 제549호		소유자 김 ㅇㅇ 600104-ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ 서울특별시 서초구 서초대로 46 ㅇㅇㅇ,101동 201호 (서초동, ㅇㅇ 아파트)

[ 을   구 ] (소유권 이외의 권리에 관한 사항)
순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	근저당권설정	2018년 4월 19일 제 550호	2018년 4월 19일 설정계약	채권최고액 금60,000,000원 채무자 김 ㅇㅇ    서울특별시 서초구 서초대로 46 ㅇㅇ, 101동 201호 (서초동, ㅇㅇ 아파트) 근저당권자 이 ㅇㅇ 750614-ㅇㅇㅇㅇㅇ     서울특별시 종로구 창덕궁길 ㅇㅇ(계동) 공동담보 토지 서울특별시 서초구 서초동 ㅇㅇㅇ-1

 

'표제부'에서는 부동산의 소재지와 건물의 표시를 볼 수 있고, '갑구'에서는 소유자를 볼 수 있으며, '을구'에서는 그 부동산에 담보로 설정되어 있는 근저당권을 파악할 수 있다.

위등기부의 경우 소유자 김 ㅇㅇ 이 근저당권자 이 ㅇㅇ 에게 돈을  갚지 않는다면  이 ㅇㅇ은 법원의 힘을 빌려 임의경매를 진행할 수 있다.

 

등기부의 마지막 페이지에는 '주요 등기사항 요약'이 정리되어 있는데, 이를 통해 해당 부동산에 대해 소유자와 말소된 권리를 제외한 살아 있는 권리 등의 말소기준권리를 한눈에 쉽게 파악할 수 있다.

 

여기서 주의해야 할 점은 경매 정보지에 올라와 있는 등기부는 과거 (3~6개월 전)의 등기부를 요약정리한 것이기 때문에 변경`추가`말소되는 사항을 확인하기 어렵다는 점이다.

 

따라서 경매입찰을 할 때에는 하루 전날이나 당일 아침에 대법원 등기소 ( http://www.iros.go.kr)를 통해 등기부를 열람 또는 발급받아 최종적으로 확인하는 것이 필요하다.

 

우아한 경매 -김진원 지음- 발췌