건물등기부 외에 토지등기부 꼭 확인하자.

건물등기부 외에 토지등기부 꼭 확인하자.

 

건물등기부 외에 토지등기부도 꼭 확인해야 한다.

초보자의 경우 집합건물이 ‘대지권 없음’ 또는 ‘대지권 미등기이나 감정가에 포함’으로 표기되어 있는 경우 건물등기부만 확인하고 입찰을 준비하는 경우가 종종 있다.

 

하지만 반드시 토지등기부와 건물등기부 모두를 발급해 확인해야 한다.

 

간혹 토지 부분에 별도로 또는 건물 부분에 별도로 가처분, 가등기, 가압류 등기가 되어 있을 수 있으니 함께 확인하자.

Case 대지권 등기가 되어 있지 않은 경우

2019 타경 3 xxxxxx  º 인천지방법원 부천지원  º매각기일: 2020.10.08(木) (10:00)   º 경매 8계(전화 032-320-xxxx)

소재지	경기도 부천시 송내동 xx, xx아파트 5층 505호
새주소	경기도 부천시 중동로 71번길 xx, xx아파트 5층 505호
물건종별	아파트	감정가	276,000,000원	오늘조회 : 1  2주누적:24   2주평균: 2
대지권	미등기감정가격포함	최저가	(100%) 276,000,000원	구분	입찰기일	최저매각가격	결과
건물면적	69.66 ㎡(21.072평)	보증금	(10%) 27,600,000원	1차	2020-10-08	276,000,000원
매각물건	토지`건물 일괄매각	소유자	안 ㅇㅇ	낙찰: 368,999,999원(133.7%)
개시결정	2019-08-02	채무자	안 ㅇㅇ	(입찰 10명, 낙찰 : 김 ㅇㅇ / 차순위 금액350,150,000원)
사건명	임의경매	채권자	조 ㅇㅇ	매각결정기일: 2020.10.15-매각허가결정 대금지급기한 : 2020.11.20

이 아파트는 집합건물로서 원칙상 하나의 등기부에 건물에 대한 소유권과 토지 지분에 대한 등기가 공시되어야 하지만 어떤 사정 때문인지 대지권 등기가 되어 있지 않고 토지등기부가 따로 존재했다.
토지등기부는 과다등기(명의인이 100명을 초과하는 등기부로서 등기내용이 너무 많아 전산발급이 어려우며, 발급을 위해서는 등기소에 직접 방문해야 한다) 상태여서 별도로 발급받아야 했다

토지등기부를 통해서는 건물 소유자인 안 ㅇㅇ 이 ‘송내동***번 필지’에 토지 지분을 확보하고 있는지와 안ㅇㅇ의 토지 지분에 하자 있는 등기가 별도로 없는지 확인해야 한다.

기타 사항
-> 토지과다등기
-> 토지등기부상 최선순위설정일자 : 2001.08.17 근저당권

이 물건은 토지등기부 발급 결과 안 ㅇㅇ 토지 지분에 대해 건물 근저당 설정자가 토지 지분도 함께 근저당을 설정했으며, 권리분석상 하자 없는 물건이어서 저자도 입찰에 도전했으나 패찰 하였다.(해당 아파트는 재건축 진행 예정인 아파트였다)

이처럼 등기사항전부증명서를 잘 파악하여 물건을 정확히 볼 줄 안다면 경매는 이겨 놓고 승부하는 게임이다.

우아한경매 -김진원 지음 발췌-