법원이 인정한 보증서, 매각물건명세서

매각물건명세서

매각물건명세서는 법원이 인증한 보증서

 

매각물건명세서는 법원이 인정한 공신력 있는 자료이다.

 

만약 법원의 실수로 착오에 의한 기재 오류가 있다면 그것을 신뢰하고 낙찰받은 낙찰자는 매각 불허가 신청을 할 수 있다.

 

매각물건명세서에는 권리분석을 할 때 꼭 필요한 모든 정보가 공시되어 있는 만큼 입찰 전 필수적으로 확인해야 한다.

 

대부분 경매 투자자들은 보기 편하고 한 번에 여러 자료를 확인할 수 있다는 이유로 경매정보 사이트(유료)에서 제공하는 매각물건명세서를 보고 입찰을 진행하는 경우가 많다.

 

하지만 등기사항전부증명서와 마찬가지로 매각물건명세서도 경매 진행 진행 중에 새로운 권리가 추가되거나 권리변동 사항이 발생하면 법원에서는 그 내용을 수정 보완하여 법원 경매정보 사이트에 공시하지만, 사설경매정보지는 직원이 법원에서 제공하는 매각물건명세서를 복사해 공시하기 때문에 매각물건명세서의 권리변동 사항을 실시간으로 업데이트하지 못한다.

 

따라서 사설경매정보지를 보고 입찰했다가 권리변동이 생긴 사실을 몰랐다면 낙찰 부동산에 대해 매각불허가 신청을 할 수 없다.

 

매각물건명세서는 입찰 당일에 입찰 법원에서 pc로 열람이 가능하니 반드시 확인하고 입찰에 임해야 한다.

 

 

①                                                                                    매각물건명세서
사건	2020타경xx부동산임의경매 2020타경xx(중복)		매각 물건번호	1	작성일자	2020.10.21	담임법관 (사법보좌관)	노xx
부동산 및 감정평가액 최저매각가격의 표시		별지기재와 같음	최선순위 결정	2019.4.1 근저당권			배당요구종기	2020.03.24
부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 또는 사업자등록신청이랒와 확정일자의 유무와 그 일자

 

점유자  성명	점유 부분	정보출처 구분	점유의 권원	임대차기간(점유기간)	보증금	차임	전입신고 일차, 사업자등록 신청일자	확정일자	배당요구여부(배당요구일자)
② 오xx	건물 전부	현황조사	주거 임차인				2019.03.22
	건물전부	권리신고	주거 임차인	2019.3.22~ 2021.3.22	160,000,000		2019.3.22	2019.3.5	2020.02.21
<비고>
※최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택`상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택`상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다.
등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것
③
매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요
비고란

주1:매각목적물에서 제외되는 미등기건물 등이 있을 경우에는 그 취지를 명확히 기재한다.

    2: 매각으로 소멸되는 가등기담보권, 가압류, 전세권의 등기일자가 최선순위 저당권등기일자보다 빠른 경우에는 그 등기일자를 기재한다.

 

매각물건명세서 보는 법

사건	2020타경 xx부동산임의경매 2020타경xx(중복)		매각 물건번호	1	작성일자	2020.10.21	담임법관 (사법보좌관)	노xx
부동산 및 감정평가액 최저매각가격의 표시		별지기재와 같음	최선순위설정	2019.4.1 근저당권			배당요구종기	2020.03.24
부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진불 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자의 유무와 그 일자

1번 박스 부분에는 '경매 사건'에 대한 기본정보가 공시되고 있다.

 

사건번호와 최우선순위 설정 '말소기준권리(근저당)'를 확인할 수 있다.

 

또 배당요구종기일을 파악해 임차인이 배당요구종기일 전에 배당요구를 했는지 여부를 확인할 수 있다 (대항력이 있는 선순위 임차인의 경우 종종 배당요구종기일이 지나고 나서 배당요구를 하는 사례가 있으니 주의하자.)

점유자 성명	점유 부분	정보출처구분	점유의  권원	임대차기간(점유기간)	보증금	차임	전입신고일자, 사업자등록신청일자	확정일자	배당 요구여부 (배당요구일자)
오xx	건물전부	현황조사	주거임차인				2019.03.22
	건물전부	권리신고	주거임차인	2019.3.22~ 2021.3.22	160,000,000		2019.3.22	2019.3.5	2020.02.21

2번 박스 부분에는 점유자에 대한 정보를 공시하고 있다.

 

점유 부분, 정보출처 구분, 임대차기간, 보증금, 차임(월세), 전입신고일자, 확정일자,  배당요구일까지 점유자에 대한 모든 사항을 한눈에 볼 수 있다.

 

여기서 정보출처 구분을 자세히 살펴보면 '현황조사'와 '권리신고' 두 칸으로 구분되는 모습을 볼 수 있다.

 

이 중 '현황조사'는 경매개시결정 이후 약 7일 뒤 법원 집행관이 물건지에 직접 방문하여 현황조사를 하고 안내문 부착 및 전입세대 열람을 통해 점유자를 파악한 내용을 기재하고 있다.

 

현황조사내역
● 기본정보
º 사건번호: 2020타경xx부동산업외경매
º 조사일시: 2020년 01월20일 11시59분
부동산 임대차 정보
번호	소재지			임대차관계
1	경기도 수원시 영통구 매엽로xxxxxxxxxxx번길, 12, 541동 2층 201호(영통동xx아파트)			1명

 

사진정보 : 전경도 4건 (사진보기      )
● 부동산의 현황 및 점유관계 조사서
1. 부동산의 점유관계
소재지	1. 경기도 수원시 영통구 매엽로 xx번길 12, 541동  2층 201호(영통동xx아파트)
점유관계	채무자(소유자)점유, 임차인(별지)점유
기타	현장을 방문하였으나 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못하였는바, 출입문에 안내문을 부착해 두었음. 한편, 해당 주소의 전입세대열람내역소 등에는 채무자권소유자 김xx을 세대주로 하는 세대 및 임차인 오xx을 세대주로 하는 세대가 각각 등재되어 있음.
2. 부동산의 현황 해당 부동산의 현황은 공무(소재)의 내용과 일치하는 것으로 보임.

● 임대차관계조사서
1. 임차 목적물의 용도 및 임대차 계약통지 내용
[소재지] 1. 경기도수원시 영통구 매영로 xx번길,12, 541동 2층 201호( 영통동xx아파트)
1	점유인	오xx	당사자구분	임차인
	점유부분		용도

 

법원은 경매가 진행되면 모든 채권자와  이해관계인들에게 권리신고와 배당요구에 대한 안내 및 경매 진행 상황을 알린다.

 

이때 임대인과 임차인이 적법한 임대차계약을 체결했다면 임차인은 임대차계약서와 주민등록등본을 지참하여 법원 경매계에 방문해 '권리신고'를 하게 된다.

 

그리고 경매계 직원은 임차인이 제출한 임대차계약서를 통해 임차인의 전입신고일자와 확정일자 및 계약조건 등의 점유자 정보를 확인하여, 이를 토대로 임대차기간, 보증금, 월세, 전입일, 확정일자, 배당요구일을 기재한다.

 

따라서 임차인의 '권리신고' 내용이 없다면 경매계 직원의 '현황조사' 내역만 기재되며, 집행관 현황 조사 시 점유자를 만나지 못했다면 '폐문부재'로 기재하기 때문에 이 경우 반드시 현장조사를 통해 점유자를 파악해야 한다.

 

그리고 확인 결과 임차인이 없다면 소유자가 점유하는 것으로 추정하고, '조사된 임차 내역 없음'으로 표기된다.

 

점유자의  성명	점유부분	정보출처 구분	점유의 권원	임대차기간 (점유기간)	보증금	차임	전입신고일자, 사업자등록 신청일자	확정일자	배당요구여부(배당요구일자)
조사된 임차내역 없음
※최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택`상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택`상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다.

3번 박스 부분은 3가지 사항으로 구분된다.

 

인수 권리 및 낙찰자 주의사항에 대해 공시한다.

 

따라서 이 세 칸에 하자나 인수 여지가 있는 권리가 있다면 주의해야 한다.

 

등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것

을구 순위 3번 전세권설정등기(2018.3.30등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요

지상 소재 타인소유 건물 매각제외(법정지상권 성립여부 불분명)

비고란

대부분 자연림 상태이나, 일부 '도로' 및 '제시외 건부지'로 이용중임. 타인소유 제시외 건물(조립식판넬지붕 단층창고) 매각에서 제외.

먼저 '등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것'에서는 말소기준권리 외 낙찰 후에 소멸하지 않고 낙찰자에게 '인수' 되는 권리를 기재한다.

 

여기에는 대항력이 있는 임차인, 전세권, 가처분, 지상권, 토지별도등기 등 낙찰 후 '인수' 되는 권리가 공시된다.

 

'매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요'에서는 만약 토지 경매가 진행된다면 토지 위에 매각에서 제외되는 법정지상권(건축물, 공작물)과 분묘기지권(묘지)이 표시된다.

 

마지막으로 '비고란'은 유치권, 위반건축물, 대지권 미등기, 공유자 우선 매수신고, 농지취득 자격증명 등이 표시된다.

 

 

 

매각물건명세서는 법원에서 제공하는 확실한 권리분석 자료이자 보증서로, 각종  부동산 관련 서류에서 공시하지 않은 내용과 인수가능한 권리를 표시하여 입찰 여부를 판단하는데 아주 중요한 정보를 제공한다.

 

따라서 매각물건명세서를 자세히 살펴보면 숨겨진 덫도 찾을 수 있다.\]

 

 

 

우아한 경매 -김진원 지음- 발췌