경매 현장조사 임장

경매 현장조사 임장

임장은 물건지에 많이 가볼수록 기회가 보이고 돈 되는 물건을 찾을 수 있다.
 
우연히 운이 좋아 임장 없이 낙찰을 받아 수익을 낼 수도 있겠지만, 그것이 반복되면 나중에 더 큰 손해를 볼 수 있다.
 
탁상분석을 하는 대다수의 투자자들은 낙찰을 받은 후 현장을 방문한다.
 
그리고 그제야 물건의 중대한 하자(침수, 멸실, 파손, 관리비 미납등)를 발견하고 수습하려 하지만, 정상적인 사용이 불가능하거나 복잡한 권리관계(유치권, 법정지상권, 공법) 문제로 결국 입찰보증금을 포기하게 되는 경우도 발생한다.
 

 
 

임장 없는 낙찰은 100% 필패다.

 

 어떤 투자자는 경매  전문가의 추천으로 제대로 된 권리분석도 없이 파주에 위치한 토지를 낙찰받았지만 공법상의 문제로 어떠한 개발행위도 할 수 없는 토지에 2년째 이자와 세금만 납부하고 있었다.
 
문제는 그 토지와 붙어있는 통행로가 '도로'가 아닌 '농로'였다
 
농록은 시래기법상 도로로 인정받을 수 없기 때문에 그 토지는 어떠한 건축행위도 할 수 없는 맹지(도로가 없는 땅)나 마찬가지인 것이다.
 
경매 부동산은 입찰하기 전에 구체적인 목적을 가지고 있어야 한다.
 
토지의 경우 낙찰 전에 임대를 한다든지 또는 신축을 통해 새로운 가치를 부여한다든지 등 어떤 목적으로 운용할지 미리 결정해야 한다.
 
특히 토지 물건에 접근할 때 '토지를 싸게 낙찰받아 몇 년 뒤 비싸게 판다'는 생각은 너무 추상적이며 근거 없이 낙관적이기 때문에 큰 위험을 초래할 수 있다.
 
저자는 김포의 토지를 낙찰받았는데, 입찰 전 구체적인 목적을 가지고 접근했다.
 
입찰 전 임장을 통해 용도지역과 지목을 살펴보았고, 도로와의 관계를 확인했다.
 
용도지역은 '계획관리지역'이었고, 지목은 '대(垈)' 였으며, 북동쪽으로 왕복 4차선 도로와 남쪽으로 6m 도로를 끼고 있어 접근성이 매우 뛰어난 토지였다.
 
용도지역상 건폐율은 40%, 용적률은 100%로 4층 이하의 건축물을 신축할 수 있는 토지이며, 도시지역에서 조금 떨어진 외곽지역이어서 공장이나 창고, 요양원, 병원을 신축할 수 있는 토지였다.
 
요양원 사업을 수년간 운영하는 지인이 있어 조언을 구하니 해당 지역은 용야우 언(노유자시설)을 운영하려는 수요자들에게 최적의 입지였다.
 
낙찰 후 계획은 요양원을 운영하려는 수요자에게 '① 토지를 적정한 면적으로 분할하여 공급하거나 ② 건축물(요양원)을 신축하여 토지와 함께 공급한다'는 구체적은 목적을 가지고 낙찰을 받았다.
 

 

주택 임장시 확인할 사항들

 
 

초보투자자들은 전문가의 조언만 믿고 투자하는 경향이 많다.
 
현장조사 없이 서류를 통한 탁상머리 조사로 임장을 대체하고 입찰을 진행한다.
 
심지어 일부 경매 전문가들은 이론적으로만 접근하며 "아파트는 임장을 갈 필요가 없다.. 시간 낭비다."라는 주관적인 조언을 하기도 한다.
 
아파트는 평형과 타입이 정형화되어 있지만, 임장을 빠트린다면 좋은 기회를 놓칠 수 있다.
 
왜냐하면 아파트는 최근 전체 인테리어를 한 세대와 그렇지 않은 세대의 시세가 1,500만 원 이상 차이가 있기 때문이다.
 
임장을 통해 전체 인테리어가 되어있는 것을 알고 있다면 좀 더 욕심을 부려 입찰가를 높여 낙찰을 받아 큰 수익을 얻을 수 있다.
 
만약 임장을 하지 않았다면 다른 경쟁자와 마찬가지로 시세만 반영하여 입찰가를 산정했다면 결과는 패찰 했을 것이다.
 
임장은 경매뿐 아니라 모든 부동산 투자의 기본이자 필수사항이며, 임장에서 가장 중요한 부분은 '최대한 많은 사람들과 접촉'하는 것이다. 
 
경매 입문자일수록 다음과 같은 프로세스로 임장에 임해야 한다.
 
1) 경매정보지 복사본과 신분증을 지참하여 인근 주민센터(동사무소)를 찾아가 전입세대 열람 내역서를 발급받아 현재 누가 점유하고 있는지 확인하고, 물건지를 직접 방문해 우편함에서 우편물 수취인이 전입세대 열람 내역의 점유자와 일치하는지 확인한다.
 
2) 물건지 관리사무소가 있다면 관리사무소에 방문해 현재까지 누적된 관리비를 문의하고, 지금까지 본인을 제외한 조사자는 많았는지, 현재 점유자가 전입세대 열람 또는 경매정보지에 나와 있는 그 사람이 맞는지 확인한다.
 
참고로 아파트의 관리비는 낙찰자가 공용 부분 관리비만 부담하며, 다세대주택(빌라)과 연립주택처럼 관리사무소가 없는 경우 관리비를 낙찰자가 따로 지불하지 않는다. 도시가스와 전기요금이 연체되어 차단되었다면 도시가스회사와 한국전력에 연락해 경매로 인한 소유권 변동을 알리고, 낙찰자는 해당 부동산의 소유권 이전일로부터 비용만 부담하면 된다.
 
3) 물건지 세대 방문을 통해 점유자를 파악한다. 물건지에 찾아가 경매정보지와 전입세대 열람만으로 알 수 있었던 점유자를 직접 만나 사실 관계를 확인한다.
 
이때 점유자가 현재 어떤 상황에 놓여있는지 , 점유자의 성향을 볼 때 낙찰 후 명도는 어렵지 않겠는지, 집 내부 상태는 수리가 필요한지 등을 확인하여 추가 비용을 추산해 볼 수 있다.
 
이때 점유자를 직접 만날 수 없는 상황(폐문부재)이라면 옆집, 윗집, 아랫집 등을 모두 방문해 해당 세대에 대한 정보를 구해야 한다.
 
4) 인근 공인중개사를 통해 정확한 시세를 파악한다. 권리관계보다 더 중요한 것이 정확 시세파악이다. 
 
주택의 경우 보편적으로 사용하는 방법은 네이버부동산이나 기타 부동산 중개 사이트를 통해 현재 거래 가능한 매물을 찾고, 담당 공인중개사에게 전화를 걸어 유선상으로 매물의 현황에 대해 미리 문의해 보는 것이 좋다.
 
이때 한 번은 매수인 입장에서, 또 한 번은 매도인 입장에서 문의해 보면 사고자 할 때의 가격과 팔고자 할 때의 가격을 알 수 있다.
 
초보투자자들은 '모' 아니면 '도' 식으로 무작정 중개사무소에 찾아가는데, 운이 좋으면 친절한 공인중개사를 만나 고급정보를 들을 수 있지만 대다수는 '문전박대'를 당하기 일쑤다.
 
사람은 솔직하면 통한다고 하지만 실제 임장에서는 다르다.
 
저자의 경험상 너무 솔직하면 몸 고생, 마음고생만 많을 뿐이라고 했다.
 
임장시에는 어느 정도의 연출이 필요하다.
 

1) 매수자 입장


매수자 : 안녕하세요. ㅇㅇ 아파트를 실입주를 사려고 하는데, 현재 급매로 나와 있는 ㅇㅇ평형대 매물이 있나요?

공인중개사 : 네. 몇 개 있습니다. 방문시간을 알려주시면 집을 볼 수 있는지 집주인에게 확인하고 연락드릴게요.

매수자 : 네. 감사합니다. 그럼 ㅇㅇ평형으로 볼 수 있는 매물은 모두 보여주세요.

이와 같이 경매진행 중인 물건과 동일한 타입 및 평형의 매물을 보유하고 있는 공인중개사에게 연락해 약속을 잡고 방문하면 전문가와 함께 임장을 할 수 있으므로 그 아파트의 장단점 등 다양한 정보를 얻을 수 있다. 이때 대다수의 공인중개사들은 매수자에게 단점보다 장점을 부각한다.

2) 매도자 입장

매도자 : 안녕하세요. ㅇㅇ 아파트를 가지고 있습니다. 개인적인 사정으로 급매로 팔고 싶은데, 어느 정도 금액을 받을 수 있을까요? 급매로요.

공인중개사 : 최근 아파트 가격이 많이 오르긴 했지만, 요즘 들어 집주인들이 팔아 달라는 가격(호가)이 너무 높아 실 입주 매수자들이 엄두조차 내지 못하는 상황이에요. ㅇㅇㅇ원에서 금액을 좀 더 낮추셔야 실거주 목적인 분들에게 급매가로 붙여볼 수 있어요.

이처럼 매도자 입장에서는 장점보다 현실적인 정보를 얻을 수 있으며, 어떤 공인중개사들은 거래를 성사시키기 위해 해당물건의 단점과 악재를 부각하며 시세보다 더 낮게 가격을 유도하기도 한다.

이렇듯 공인중개사를 파트너로 만들면 편하게 임장을 할 수 있다. 저자의 경우 경매 물건을 낙찰받으면 시원한 음료수를 사들고 도움을 줬던 공인중개사를 찾아가 상황을 설명한 후 낙찰받은 물건을 매물로 접수하고 왔다. 그리고 계약까지 성사되면 중개보수는 아낌없이 챙겨드렸다.