토지 임장시 확인할 사항들

토지 임장시 확인할 사항

많은 경매 투자자들이 주택 임장은 웬만큼 알겠는데, 토지 임장은 엄두가 나지 않는다고 말한다.

어떤 것부터 살펴봐야 하는지 도대체 감이 오지 않는다는 것이다.

몇 가지만 제대로 확인하면 주택 임장보다 토지 임장이 더 쉽다.

임장 전에 각종 공부 (공적장부)를 통해 그 토지에 대한 정보를 최대한 많이 습득해야 한다.

토지의 ’용도지역‘과 그에 따른 ’법령‘을 확인해야 하는데, 토지의 용도지역에 따라 용적률과 건폐율이 다르고 도시관리계획(지구단위계획)및 지자체 조례에 따라 용적률과 건폐율을 완화 적용하거나 강화 적용하기도 한다.

따라서 토지이음 홈페이지(http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp)에서 용도지역을 확인하고, 해당 지자체에 조례나 도시관리계획(지구단위계획)을 문의하여 그 토지가 속한 지역의 장기전 발전방향과 토지의 이용가치 및 그 토지가 공법상 하자가 없는지 확인해야 한다.

토지의 가치는 나대지(빈 땅)일 때 가장 높지만, 그 토지가 도시관리계획(지구단위계획)으로 개발제한구역 또는 시가화조정 구역으로 묶이거나 토지의 용도가 따로 지정된다면 (주차장, 도로, 공원, 녹지, 유원시설 등) 그 토지는 용도지역과 지목에 따라 사용하지 못하며, 가치는 당연히 떨어지게 된다.

따라서 입찰토지의 용도를 사전에 정확히 계획하고, 그러한 용도로 사용할 수 있는지를 확인해야 한다.

토지이음

임장 전 토지이음 홈페이지에 접속해 해당 토지의 주소를 입력하면 지목과 면적, 다른 법령 등에 따른 지역 지구와 도면을 통해 도로와의 관계를 확인할 수 있으니 반드시 출력하여 현장조사에 나서자.

미리 출력한 토지 자료와 지적도를 챙겨 현장조사를 나가도 내가 찾는 땅이 어디에 붙어 있는지 제대로 찾아온 게 맞는지 헛갈릴 때가 많다.

토지이음 홈페이지에서 출력해온 지적도를 확인하고, 스마트폰의 카카오맵을 열어 지도와 지적편집도로 자신의 위치와 토지의 모양을 확인해보면 토지의 위치를 확인할 수 있다.

토지와 도로와의 관계를 살펴봐야 한다.

해당 필지와 붙어있는 도로를 지적편집도를 통해 지번을 확인한 후 등기사항전부증명서의 ‘갑구’에서 소유자를 확인할 수 있다.

이때 만약 그 도로가 개인 도로라면 그 도로 소유자의 사용승낙을 받아야만 해당 관청에서 개발행위나 건축행위를 위한 인허가를 받을 수 있다.


용도지역

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘고, 여기서 다시 총 21가지 지역으로 세부적으로 구분된다.

특별히 임야나 밭에 개발행위 허가를 얻어 건축물을 짓는 경우라면 간혹 관리지역도 살펴볼 필요가 있겠지만, 일반적인 경매투자자라면 도시지역만 알고 있어도 충분하다. 도시지역은 크게 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분되는데, 우리는 주로 주거지역과 상업지역만 알아두면 된다.

건폐율과 용적률

건폐율의 “폐”는 한자로 덮을 폐(蔽)를 쓰는데, 대지에 건물을 얼마나 덮을 수 있는지를 비율로 나타낸 것이다.

예를 들어 제3종 일반주거지역에 속한 100㎡의 대지가 있다고 치자. 참고로 제 3종 일반주거지역은 건폐율 50%, 용적율300% 이하로 건축행위를 할 수 있다. 그럼 100㎡의 50%인 50㎡의 대지에 건물을 건축할 수 있는 것이다.

용적율이란 건축물의 연면적을 대지면적으로 나눈 값이다.

예를 들어 한 필지의 대지를 100㎡라고 했을 때 용적률이 200%이면 대지면적 100㎡의 2배인 200㎡까지 위로 올릴 수 있다는 말이다.

용적률의 적(積)은 적립카드의 ‘적’과 같은 한자를 쓴다.

적립카드를 쓰면 쓸수록 포인트가 적립되어 쌓이는 것처럼 용적률도 크면 클수록 높이 쌓아올릴 수 있는 건물 포인트가 올라가는 것이라고 생각하면 된다.

건폐율과 용적률 출처: 우아한 경매 -김진원지음 -

건폐율과 용적률은 다음과 같이 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 정하고 있지만, 다시 지자체 조례에 따라 강화 적용하거나 완화 적용한다.

따라서 지자체 조례를 꼭 확인해야 한다.