감정평가서vs수지분석표

감정평가서 vs 수지분석표

 

 

감정평가서는 감정평가사가 공시지가, 관리처분, 경매 소송등을 위해 건물과 토지 등의 경제적 가치를 산출하여 작성하는 서류다.

보통 경매에서는 이것으로 최초매각가격을 정한다.

그 이유는 감정가액이 터무니없이 높거나 낮은 경우가 빈번하며, 경매 절차상 짧게는 6개월에서 길게는 3년 이전에 평가된 물건들이 경매로 나오기 때문에 과거와 현재의 시차가 존재하기 때문에 평가액만 보고 입찰하면 안된다.

 

 

감정평가서는 참고용일 뿐이다.

 

 

저자가 경매 입문시절 고수를 찾아 법 학원과 경매 학원을 들락거릴 때, 이론으로 무장한 교수와 강사들에게 입찰가 산정에 대해 물으면 “감정가 대비 몇 %까지만 입찰하세요.“라는 애매한 조언을 들었다고 한다.

지금와서 생각하면 어처구니 없는 입찰가 산정이다.

하지만 실전 경험이 많지 않은 경매 입문자들은 이런 교육을 받은 후 현장에서 감정평가서의 감정가액을 기준으로 입찰가를 산정한다.

그리고 그에 따른 대부분의 결과는 대금 미납과 동시에 보증금 몰수라는 현실을 마주하게 된다.

강의와는 다른게 실전에서 이런 모순을 자주 접하다 보니 투자자들은 혼란스러울 수밖에 없다.

”감정평가금액은 절대 시세가 아니다. 감정평가금액은 단지 참고용일 뿐이다.“

실제 경매 물건의 정확한 시세를 찾기 위해 여러 자료를 수집해 신뢰할 수 있는 데이터를 찾아야 실제 그 부동산의 가치와 가격을 알 수 있다.

입찰을 준비하면서 권리분석보다 중요한 것이 현장조사를 통한 시세파악과 수지분석, 그 부동산이 가지고 있는 가치를 찾는 것이다.(용도변경, 증축, 신축 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있다)

경매를 제대로 배우려면 권리분석보다 부동산 가격과 가치를 제대로 판단할 수 있어야 경매 투자의 본질을 알 수 있다.

 

실거래가격과 주변 호재 파악이 우선이다

 

 

경매 물건의 입찰가격을 정할 때 가장 중요한 것은 감정평가서가 아니라 실제 시장에서 거래 가능한 가격과 신뢰할 수 있는 통상적인 시세를 찾는 것이다.

저자는 최근 매각된 실거래가격과 현재 거래시세를 파악하여 기준가격을 잡고, 주변 호재(교통, 인프라, 기업, 학교 등)를 확이하여 가산점을 준다.

감정평가액이 1억원이면. 이 감정가는 매각을 위한 감정평가사가 감정평가에 의해 정한 가격이므로 참고한다.

 

국토교통부 실거래가와 현재 거래시세와 호가를 알아본다.

 

주변 호재가 있다면 가산점 (입찰가격을 높이는 점수)을 부여하여 입찰가를 높이거나 낮출 수 있다.

 

아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔의 경우 전용면적(실평수)과 공급면적(실평수+서비스면적 합산)을 기준으로 면적과 준공년도를 고려해 현재 경매 물건과 유사한 샘플을 찾고, 전용면적당 평단가와 공급면적당 평단가를 도출해 낸다.

 

이렇게 경매 물건 주변에서 신뢰할 수 있는 샘플을 20개 정도 추적해 평균치를 도출하고 그 평균가격을 가지고 현재 물건의 입찰가를 정한다.

 

A지역의 경매 물건의 경우 직선거리 1km(지방 소도시의 경우는 샘플이 많지 않기 때문에 3km까지 범위를 넓혀야 한다) 인근으로 해당 경매 물건과 유사한 물건의 실거래가와 매물의 시세를 파악하는 식이다.

 

다음 5개의 샘플을 가지고 평단가를 알아보자

 

	전용면적	준공년도	감정가/시세	평단가
실제경매물건	10평	2019년 9월	1억원	1,000만원
실거래유사물건A	13평	2018년 12월	1.1억원	846만원
실거래유사물건B	20평	2019년 1월	1.8억원	900만원
실거래유사물건C	9평	2017년 11원	1.3억원	1,444만원
실거래유사물건D	12평	2018년 3원	1.3억원	1,083만원
실거래유사물건E	11평	2020년 11월	1.2억원	1,090만원

 

5개의 샘플을 확인할 결과 A지역의 인근 전용면적당 평단가는 1,072만원(846+900+1,444+1,083+1,090=5,363÷5)이다.

 

따라서 이 경매 물건의 감정가는 시세보다 저평가되었다는 것을 실거래 데이터를 통해 확인할 수 있다.

 

해당 자료는 인근 실거래가 비슷한 물건을 추적해 전용면적에 따른 평단가를 추정한 것이다.

 

부동산은 입지 값이 중요하기 때문에 입지에 따른 주변 환경도 고려해야 한다.

 

 

 

 

만약 경매 물건이 산꼭대기에 위치한 빌라라면 감점이 필요하고, 학군과 교통이 좋은 위치라면 가산점을 더해 시세를 평가해야 한다.

 

위 계산식을 참고해 엑셀로 수지분석표를 만들어 두면 도움이 될 것이다.

 

 

수지분석표 작성은 필수다

 

 

시세조사도 열심히 하고 입찰도 열심히 들어가는데 매번 패찰인 이유는 욕심때문이다.

 

입찰가에 욕심을 부리면 낙찰받을 수 없다.

 

너무 높은 수익을 쫓아 입찰가를 보수적으로 낮게 산정하면 입찰 경쟁에서 당연히 밀린다.

 

적은 수익을 보더라도 적정한 선에서 입찰가를 고려해야 한다.

 

반대로 낙찰에만 목표를 두면 오히려 더 큰 손해를 볼 수도 있다.

 

대부분의 경매 물건은 경매에 나옴과 동시에 이미 여러 정보지를 통해 많은 투자자들에게 노출된다.

 

따라서 누구나 시세보다 싸게 사고 싶은 마음을 가지고 적정한 입찰가를 도출하기 위해 현장조사와 시세조사를 한다.

 

그런데 막상 입찰을 할 때 보면 말도 안 되는 미친 입찰가격이 나오기도 한다.

 

분명 모두가 예상한 금액에서 대부분의 투자자들이 경쟁을 하지만 꼭 한두 명의 미친 입찰가격으로 법원에 환호성이 너진다.

 

입찰가가 높다는 건 실거주를 목적으로 주택을 낙찰 받는 경우이거나 경매 컨설팅회사에서 의도적으로 의뢰인에게 높은 입찰가를 제시하는 경우일 수 있다( 경매회사는 의뢰인이 낙찰을 받아야 수수료를 청구할 수 있기 때문이다.)

 

이런 경우를 제외하고는 시세조사가 잘못되어 높은 입찰가를 써내는 경우이다.

 

입찰법원에서 이런 야유 섞인 환호성을 듣고 싶지 않다면 수지분석표를 제대로 작성하여 객관적인 기준을 정해 입찰가를 산정해야 한다.

 

감정가는 기준가격이 아니다.

 

 

감정평가금액은 과거의 가격이다.

 

물론 실거래가도 과거의 가격이다.

 

과거의 가격에 너무 얽매이다 보면 현재가격과 미래가치가 좋은 물건을 놓치게 된다.

 

물건에 제한을 두지 말고 자신의 투자금에 맞춰, 감정가 100%에서 유찰되지 않은 물건에도 관심을 가져야 한다.

 

경매는 시세보다 싸게 사서 비싸게 판다는 기본 원리를 다시 새기고, 발 빠르게 움직이자.

 

 

우아한 경매 -김진원 지음- 발췌