등기부에서 권리순위 파악하기

등기부에서 권리순위 파악

‘동순별접’으로 권리순위를 파악하라.

‘동순별접’이라는 말은 사자성어나 전문용어가 아니고, 부동산업계에서 등기부를 신속하고 정확하게 보기 위해 일반적으로 사용하는 용어이다.
등기부를 통해 신속하게 권리분석을 하고자 한다면 이 용어는 외워두는 것이 좋다.

‘동, 순, 별, 접’이란 ‘같은 구에서는 순위번호로 우선순위를 정하고,

 

다른 구에서는 접수일자 (접수정보)로 우선순위를 정한다’는 말이다.

권리분석을 할 때에는 등기부의 갑구와 을구를 통해 소유자와 말소기준권리를 찾게 되는데,

 

가압류와 근저당이 ‘갑구’와 ‘을구’에 각각 설정되었다면

 

또는 서로 다른 권리가 ‘갑구’와 ‘을구’에서 따로따로 경합하고 있다면  어떻게 순위를 파악할 것인지 문제가 된다.

 

이 경우 별구(각가의 갑구와 을구)에서는 접수일자(접수정보)로 순위를 파악하면 된다.

동구(예를 들어 갑구)에 가압류와 압류가 설정되었다면 문제는 더 간단해진다.

등기부상 순위번호에 따라 분석하면 끝이기 때문이다.

이처럼 같은 구에서는 순위번호로, 다른 구에서는 접수일자(접수정보)로 권리순위를 파악하면 되는 것이다.

 

Case동순 별접으로 말소기준권리 찾기

주요 등기사항 요약 (참고용) [주의사항]  본 주요 등기사항 요약은 증명서상에 말소되지 않은 사항을 간략히 요약한 것으로 증명서로서의 기능을 제공하지 않습니다. 실제 권리사항 파악을 위해서는 발급된 증명서를 필히 확인하시기 바랍니다
고유번호 1811-2009-01xxx  [집합건물] 부산광역시 해운대구 재송동 1 xx외 1필지 xxxxx 제105동 제12층 제1205호 1. 소유지분현황(갑구)
등기명의인	(주민)등록번호	최종지분	주소	순위번호
오xx(소유자)	820330-xxxxxxx	단독소유	부산광역시 해운대구 해운대로61번길xx, 105동 1205호(재송동, xxxxxx)	6

 

2.소유지분을 제외한 소유권에 관한 사항(갑구)
순위번호	등기목적	접수정보	주요등기사항	대상소유자
7	가압류	2019년2월12일 제8109호	청구금액 금 4,840,000원 채권자 울산신용보증재단	오xx
8	가압류	2019년2월20일 제10139호	청구금액 금30,691,370원 채권자 삼성카드 주식회사	오xx
9	가압류	2019년2월27일 제11599호	청구금액 금 14,950,173원 채권자 롯데카드 주식회사	오xx
10	가압류	2019년4월4일 제20522호	청구금액 금 5,080,634원	오xx
11	임의경매개시결정	2019년5월16일 제30562호	채권자 주식회사 페퍼저축은행	오xx

 

3.(근) 저당권 및 전세권 등(을구)
순위번호	등기목적	접수정보	주요등기사항	대상소유자
18	근저당권설정	2017년11월10일 제94584호	채권최고액 금 237,600,000원 근저당권자 주식회사페퍼저축은행	오xx
19	근저당권설정	2017년11월10일 제94585호	채권최고액 금 118,800,000원 근저당권자 주식회사페퍼저축은행	오xx

 

 

이 경매 물건의 등기부를 보면 소유자는 오 ㅇㅇ이고, 갑구와 을구에 각각 가압류와 근저당이 설정되어 있다.

이 경우 갑구와 을구의 순위번호를 보면 당연히 가압류보다 근저당이 후순위처럼 보인다.

등기의 효력발생시기는 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력이 발생하기 때문에 모든 등기부에 나타나 있는 권리는 접수일자(접수정보)에 따라 그 순위를 정해야 한다.

위 접수일자(접수정보)를 보면 2017년 11월 10일 접수된 페퍼저축은행의 근저당이 가장 빠르며, 이것이 말소기준권리가 된다.

그러므로 페퍼 저축은행의 근저당보다 접수번호 순위가 늦은 권리는 모두 소멸(말소)한다.

하지만 같은 구에서 날짜가 같은 권리가 경합하고 있다면 어떻게 될까?

 

위 경매 물건(을구)을 보면 같은 날에 근저당이 설정되었다.

 

이처럼 같은 구에서 경합이 일어날 경우에는 날짜 하단에 기재되어 있는 일련번호 (제94584호, 제94585호)중에서 빠른 순으로 정하거나 순위번호로 그 권리의 순위를 파악하면 된다.

 

따라서 이 경매 사건의 주요 등기사항 요약을 살펴보면 가압류와 근저당권 모두 말소기준권리가 될 수 있는데, 그중 접수번호(제94584호)가 가장 빠른 2017년 11월 10일 근저당이 말소기준권리가 된다.

 

경매로 진행되는 모든 부동산은 갑구와 을구에 하자가 존재하기 때문에,

 

 권리분석 시 접수번호로 순위를 나열하여 말소기준권리를 찾아야 한다.

 

물론 갑구에 하자가 전혀 없고 을구에 설정된 근저당에 의해 경매가 진행 중이라면 등기부 왼쪽의 순위번호로 보면 되지만,  그래도 접수번호로 순위를 나열하는 습관을 들여야 한다.

 

 

권리순위 파악하기

Case 채권자 2명이 중복경매를 넣은 경우

주요 등기사항 요약 (참고용)
[주의사항] 본 주요 등기사항 요약은 증명서상에 말소되지 않은 사항을 간략히 요약한 것으로 증명서로서의 기능을 제공하지 않습니다. 실제 권리사항 파악을 위해서는 발급된 증명서를 필히 확인하시기 바랍니다.
고유번호 2401-2011-00xx [집합건물] 서울특별시 성동구 성수동 1가 xxxx xxxxxxx 제19층 제101-1902호
1. 소유지분현황(갑구)
등기명의인	(주민) 등록번호	최종지분	주소	순위번호
오xx(소유자)	720417-********	단독소유	서울특별시 성동구 서울숲2길 xxxx,101동1902호 (성수동1가 xxxxxxx)	2

 

 

2. 소유지분을 제외한 소유권에 관한 사항 (갑구)
순위번호	등기목적	접수정보	주요등기사항	대상소유자
10	가압류	2019년10월30일 제162830호	추징보전액 금2,411,785,893원 권리자 국xx	오xx
11	임의경매개시결정	2020년2월21일 제32404호	채권자 이xx	오xx
12	임의경매개시결정	2020년4월9일 제64674호	채권자 주식회사 우리은행	오xx

 

3. (근)저당권 및 전세권 등 (을구)
순위번호	등기목적	접수정보	주요등기사항	대상소유자
1	근저당권설정	2011년12월15일 제71797호	채권최고액 금1,904,400,000원 근저당권자 주식회사우리은행	오xx
4	근저당권설정	2918년12월31일 제201784호	채권최고액 금 720,000,000원 근저당권자 김xx	오xx
5	근저당권설정	2019년 6월3일 제82351호	채권최고액 금 600,000,000원 근저당권자 이xx	오xx

 

소유자 : 오 ㅇㅇ

1순위 : 근저당 2011년 12월 15일 채권자 우리은행

2순위 : 근저당 2018년 12월 31일 채권자 김 ㅇㅇ

3순위 : 근저당 2019년 6월 3일 채권자 이 ㅇㅇ

4순위 : 가압류 2019년 10월 30일 채권자 국 ㅇ

5순위 : 임의경매 2020년 2월 21일 채권자 이 ㅇㅇ

6순위 : 임의경매 2020년 4월 9일 채권자 우리은행

이 경매 사건은 중복경매 사건으로, 근저당권자 이 ㅇㅇ과 우리은행이 임의경매를 신청한 것이다.

채권자 2명이 임의경매를 넣은 이유는 경매 배당시 ‘무잉여’(경매 신청자가 배당을 받지 못하는 경우)가 되면 경매가 취소되기 때문이다.

따라서 경매취소를 방지하고 경매를 속행하기 위해 1순위 채권자 우리은행이 임의 경매를 추가로 넣은 사건이다.

 

 

우아한 경매 -김진원 지음 발췌-