간단 정리! 부동산 경매 절차

간단 정리! 부동산 경매 절차

 

경매 신청

 

부동산 경매가 진행되기 위해서는 채권자의 신청이 있어야 한다.
 
채무자가 빌린 돈의 원금과 이자를 약정된 날짜에 갚지 못하면,
 
채권자는 기한의 이익을 상실했다는 통지를 한 후 소재지 관할 법원에 채무자의 부동산을 팔아달라고 요청할 수 있다.
 
채무자의 부동산을 팔아서 생긴 돈으로 자신의 채권(돈)을 회수하려는 것이다.
 
이것이 부동산 경매의 목적이다.
 
법원은 채권자의 경매신청서와 첨부 서류를 검토하고 심사하여 적법하다고 인정되면 경매개시결정을 하고 관할 등기소 등기관에게 경매가 개시됐다는 사실을 등기사항전부등명서(등기부)에 공시하도록 촉탁한다.
 
등기부에 경매개시결정이 기입되는 순간부터 채무자의 재산에 압류의 효력이 발생한다.
 
즉 해당 부동산에 경매가 시작됨을 누구든지 볼 수 있게 알리는 것이다.
 
집행법원은 채무자(소유자)에게 '당신의 재산이 경매로 진행된다'라는 사실을 반드시 알려주어야 한다.
 
이를  '경매개시결정 정본을 송달한다'라고 표현한다.

 

송달이 되지 않으면 경매는 진행될 수 없고, 만일 진행된다고 해도 추후 무효 사유가 된다.

 

강제경매와 임의경매

 

우리가 돈을 빌리는 방법에는 크게 두 가지가 있다.
 
첫째, 차용증을 써주고 빌리는 방법이다.
 
돈을 빌려준 사람을 채권자라 하고, 돈을 빌린 사람을 채무자라 한다.
 
채권자가 차용증으로 법원에 경매를 신청하면, 법원은 확인 절차를 거쳐 채무자에게 빌린 돈을 갚으라고 선고한다.
 
채권자는 법원으로부터 대여금을 반환하라는 확정판결을 받아 경매를 신청할 수 있는데, 
 
이를 '강제경매'라 한다. 
 
판결물을 받을 떄까지 최소 몇 달 이상 시간이 소요되는데, 악의를 가진 채무자라면 소송 기간에 자신의 부동산을 타인에게 양도하거나 거액의 담보대출을 받을 수도 있다.
 
그래서 채권자는  통상 채무자 소유의 부동산을 가압류한 후 강제경매 절차를 진행한다.
 
둘째, 자신의 집( 또는 등기된 자산)을 담보로 빌리는 방법이다.
 
앞서 잠깐 언급했듯이, 금융기관에서는 돈을 빌려주면서 근저당권을 설정한다.
 
우리가 은행에서 담보대출을 받을 때 여러 가지 계약서를 작성하는데 대표적인 것이 근저당권 설정 계약서다.
 
채무자가 이자를 내지 못하는 등 기한의 이익을 상실할 경우, 채권자인 은행은 소송 없이 바로 채무자의 부동산을 팔아달라고 법원에 신청할 수 있다.
 
이렇게 진행되는 경매를 '임의경매'라 한다.
 
별도의 집행권이 없어도 근저당권등 담보권의 실행으로 경매가 진행되는 방식이다.
 
또는 법원의 판결문, 확정된 지급명령, 화해조서, 공정증서, 공증문서 등으로 강제경매를 신청해서 채무자의 부동산을 압류한 후 매각할 수도 있다.

 

민사집행법 제 81조 첨부서류

 ⓵ 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다.

1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기사항증명서
2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번`구조`면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류

 

배당요구 종기 결정 및 공고

 

매각 대금으로 채권자에게 돈을 나누어 주는 것을 '배당'이라고 한다.
 
받을 돈이 있는 채권자는 1명일 수도, 여러 명일 수도 있다.
 
따라서 돈 받을 순서를 정해야 하는데, 그 순서는 법원에서 작성하는 배당표에 따른다.
 
배당표를 짜기위해 법원은 배당요구 종기일까지 해당 부동산의 채권자들에게 배당요구에 필요한 서류를 제출하라고 통지한다.
 
 
여기사 두 가지로 나뉘는데, 반드시 배당요구를 해야 하는 채권자와 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자다.
 
반드시 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 채권자는 다음과 같다.
 
º 집행력 있는 정본을 가진 채권자
 
º 주택임대차보호법에 의한 소액임차인과 확정일자부 임차인
 
º 저당권자, 가압류채권자, 민법 및 상법 기타 법률에 따라 우선변제권이 있는 채권자
 
º 근로기준법에 의한 임금채권자
 
º 상법에 의한 고용 관계로 인한 채권이 있는 자
 
º  경매개시결정 등기 후 체납된 조세 및 기타 공과금 채권
 
º 경매개시결정 등기 후 담보가등기권자와 전세권자, 기타 일반채권자
 
 
배당요구를 하지 않아도 되는 채권자는 다음과 같다.
 
º 경매를 신청한 채권자
 
º 첫 경매개시결정 등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자
 
º 임차권등기권자
 
º 체납처분에 의한 압류등기권자
 
º 배당요구 종기까지 한 경매 신청에 의해 이중 개시결정이 된 경우 뒤의 압류채권자
 
º 가압류 집행을 한 채권자
 
º 국세, 지방세 및 압류한 교부 청구권자
 
º 최선순위가 아닌 용인권자, 저당권자, 담보가등기권자로서 경매로 등기가 소멸하는 채권자

 

민사집형법 제84조 배당요구의 종기결정 및 공고

⓵ 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때 (그 경매개시결정전에 다른 경매개시결정이 있는 경우를 제외한다.)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각 기일 이전으로 정한다.


 ⓶ 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고하고, 제91조 제4항 단서의 전세권자 및 법원에 알려진 제88조제 1항의 채권자에게 이를 고지하여야 한다.


⓷ 제1항의 배당요구의 종기결정 및 제2항의 공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 한다.

 

매각 준비

 

감정평가

 
부동산을 팔려면 시세가 얼마인지 알아야 한다.
 
이에 공인된 감정평가 기간에 의뢰하여 회신된 평가 금액을 최초 매각 가격으로 정한다.
 

현황조사

 
법원은 집행관에게 해당 분동산의 현황, 점유 관계, 차임과 보증금, 기타 현황에 대한 현황조사보고서에 작성을 명한다.
 
집행관은 2주 이내에 조사를 완료하여 제출해야 한다.
 

매각물건명세서 작성

 
부동산의 표시, 점유자의 권원과 기간, 월차임, 전입신고일 또는 사업자등록일, 확정일자 등을 기재한 문서다.
 
현황조사보고서, 감정평가서와 함께 누구든지 볼 수 있도록 법원에 비치한다.
 
 

민사집행법 제84조 배당요구의 종기결정 및 공고

 ⓸  법원사무관등은 제148조 제3호 및 제4호의 채권자 및 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수(원금`이자`비용`그 밖의 부대채권을 포함한다)를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 하여야 한다.

민사집행법 제85조 현황조사

⓵ 법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임, 또는 보증금의 액수, 그밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 한다.

매각기일  및 입찰 방법 등의 지번 , 공고

 
매각 방법은 매각일 14일 전에 공고하며, 입찰 예정자가 매각기일에 기일입찰표를 제출하는 방법으로 한다.
 
법원경매정보 사이트, 여러 유료 경매 사이트, 신문 공고 등을 통해 해당 부동산의 매각물건명세서와 현황조사보고서, 감정평가서 등의 경매 정볼르 확인할 수 있다.

 

민사집행법 제104조 매각기일과 매각결정기일 등의 지정

⓵ 법원은 최저매각가격으로 제102조 제1항의 부담과 비용을 변제하고도 남을 것이 있다고 인정하고나 압류채권자가 제102조 제2항의 신청을 하고 충분한 보증을 제공한 때에는 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정하여 대법원규칙이 정하는 방법으로 공고한다.

⓶ 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여야 한다.

⓷ 제2항의 통진느 집행기록에 표시된 이해관게인의 주소에 대법원규칙이 정하는 방법으로 발송할 수 있다.

⓸ 기간입찰 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간에 관하여도 제1항 내지 제3항의 규정을 적용한다.

민사집행법제 106조 매각기일의 공고내용

매각기일의 공고내용에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다.
1. 부동산의 표시
2. 강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각방법
3. 부동산의 점유자, 점유권원, 점유하여 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수
4. 매각기일의 일시`장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간`장소
5. 최저매각가격
6. 매각결정기일의 일시`장소
7. 매각물건명세서`현황조사보고서 및 평가서의 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지
8. 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지
9. 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지

 

입찰(매각일)

해당 물건지의 관할 법원에서 매각을 실시하며 본인이 직접 입학할 때 필요한 것은 다음 세 가지다.
 
º 입찰보증금(최저 매각 금액의 10%)
º  도장
º 신분증
 
법원별로 입찰 마감 시간은 차이가 있는데 보통 11시가 조금 넘어서 마감하고, 오후 1시 전후에 결과가 나온다.
 
매각 담당 집행관이 입찰자들의 입찰 가격을 비교해 공개하는데, 최고가를 써낸 사람이 최고가 매수신고인(낙찰자)이 된다.
 
최고가매수신고인과 차순위매수신고인(차순위매수신고 자격에 해당하는 자가 신청한 경우)을 제외한 입찰자의 매수 보증금은 즉시 반환한다.
 

민사집행법 제103조 강제경매의 매각방법

⓶ 부동산의 매각은 매각기일에 하는 호가경매, 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 또는 입찰기간 이내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 한다.

매각허가결정 및 확정

 

법원은 경매 절차에 특별한 하자가 없다면 입찰일로부터 7일 후 매각 허가결정을 한다.
 
그리고 이해관계인의 항고가 없으면 허가결정일로부터 7일 후 매각허가 확정이 된다.
 
최고가매수신고인은 매각허가결정이 내려지면 매수인의 자격을 취득하며, 법원의 결정에 이의가 있는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다.
 

민사집행법 제120조 매각결정기일에서의 진술

⓵ 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 하여야 한다.

 ⓶ 매각허가에 관한 이의는 매각허가가 있을 때까지 신청하여야 한다.
이미 신청한 이의에 대한 질 수도 또한 같다.

민사집행법 제123조 매각의 불허

⓵ 법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다.

⓶ 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다.

다만, 같은 조 제2호 또는 제3호의 경우엔느 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다.

 

잔금 납부 및 소유권 이전 또는 재매각

매각허가결정이 확정되면 법원은 잔금 지급 기한을 정하여 매수인(낙찰자)에게 우편으로 통지한다.
 
지급 기한은 보통 확정일로부터 1개월 이내다.
 
매수인은 입찰 시 납부한 보증금을 제외한 나머지 잔금을 법원이 정한 기간까지 납부해야 한다.
 
잔금 납부일이 소유권 취득일이 된다.
 
한편 낙찰자가 지급 기한 이내에 잔금을 내지 않으면 입찰할 때 냈던 보증금 10%는 원칙적으로 돌려받을 수 없다.
 
이렇게 되면 계약이 불발된 것으로 보고 법원은 다시 팔기 위한 준비를 하는데 이를 '재매각'이라 한다.
 
재매각 시에는 입찰보증금을 20% 이상으로 상향 조정한다.
 

민사집행법제 142조 대금의 지급

⓵ 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수인에게 통지하여야 한다.

⓶ 매수인은 제1항의 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 한다.

 

배당

 

낙찰자가 잔금을 납부하면 법원은 배당기일을 정해 채권자에게 배당표 순서에 따라 돈을 나누어 준다. 
 
배당은 경매의 목적이자 마지막 절차로 배당인 완료되면 경매 사건은 종결된다.
 

민사집행법 제148조 배당받을 채권자의 범위

제147조 제1항에 규정한 금액을 배당받을 채권자는 다음 각호에 규정된 사람으로 한다.
1. 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자
2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자
3. 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자
4. 저당권`전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자

 

배당순서
순위	구분	권리종류
0	경매 집행비용	경매 진행에 따른 비용
1	필요비, 유익비	경매 목적 부동산에 투입된 필요비, 유익비
2	소액보증금 선순위 임금채권	임대차보호법에 의한 보증금 중 일정액  근로기준법에 의한 근로자 임금채권 (3개월치 임금, 3년분 퇴직금 등)
3	당해세	경매 목적물 자체에 부과된 국세와 지방세
4	담보물권	화정일자부 임차인의 보증금 담보물권: 근저당, 가등기, 전세권, 임차권
5	일반임금채권	2순위 변제후 잔여금액
6	조세채권	담보물권 후순위 조세채권
7	공과금	건강보험료, 국민연금, 산재보험료 등
8	일반채권	가압류, 가처분 등의 일반채권

 

임차인의 배당순서

⓵ 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인
임차인이 배당요구이 종기까지 배당요구를 한 경우, 그 우선변제권 발생일을 기준으로 근저당권 등 다른 배당채권자와의 선후에 따라 배상순위가 결정되고, 이에 따라 배당금이 정해진다(주택임대차보호법 제3조의 2 제2항 참조)

⓶임차권등기를 한 임차인
º 경매개시결정 전에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구 없이도 당연히 배당을 받게 된다(민사집행법제 148조 제3호 참조)
º 경매개시결정 후에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에만 배당에 참가할 수 있다.(민사집행법 제148조 제2호 및 민사집행규칙 제91조 제1항 참조)

⓷ 최원변제권을 가지는 소액임차인
소액임차인이 첫 경매개시결정 등기 전에 대항력을 갖추고 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에는 보증금 중일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당받는다(주택임대차보호법 제8초 제1항 참조)

 
경매 신청 단계부터 첫 입찰일까지 보통 6개월 이상의 시간이 걸린다.
 
이해관계인이 많거나 채무자 등에게 송달이 되지 않으면 1년 이상이 걸리기도 한다.
 
일반적인 경매 사건이라면 명도를 완료하기까지 잔금일로부터 평균 2개월 정도가 걸린다고 할 수 있다.
 

경매 절차
			경매 신청	→	경매비용 예납
			↓
	경매개시결정에 대한 이의 (받아들여지면 절차집행정지의 효력 발생)	←	경매개시결정(임의/강제)		-집행관에게 현황조사명령 (2주간) -감정평가사에게 평가명령 (2주간) -공과금 체납 관청에 최고(2주간)
			↓
			경매 준비 절차 진행	→
			↓
			배당요구 종기일 지정
			↓ → →  →	→	매각서류열람 (매각기일 7일 전 배치)
	이해관계인 권리 신고 (임차인 배당 요구 및 철회)	←	배당요구 신청 종기일
			↓
			경매(매각)기일 기정공고
			↓
			입찰(매각) 실시 (매각기일)
			↓
			낙찰(매각) 허가 결정
	7일 이내 즉시 항고 없으면	←	← ← ←  ↓
			낙찰(매각) 허가 확정
	7일 이내 재항고	←	← ← ← ↓
			(낙찰)대금 지급일 결정
			↓
			잔금 납부
←	인도명령 또는 명도 소송	←	← ← ← ↓
↓	↓	↓	배당표 작성
↓	↓	↓	↓
↓	소유권이전등기 촉탁 신청(2일 이내)	↙	매각 대금의 지급,배당
↘			↓ ↓
	집행관 집행 실시		예납금 잔액 반환
			↓
			기록 송부(보존계), 종료

 
 
 
부동산 경매의 기술 -정민우`유근용지음- 발췌