전입일보다 확정일자가 빠른 경우

전입일보다 확정일자가 빠른 경우

Case 자이아파트 낙찰금액 1억원

 

임차인	김이상 전입신고 : 2017년 2월 5일 보증금 미상 확정일자 : 2017년 1월 5일 (우선변제권리 있음) 배당신고 : 2017년 9월 5일 (배당요구종기일 전에 권리신고)
등기부상  접수번호 순위	2017년 2월 4일 근저당 하나은행 1억원(말소기준권리)
배당순위	1순위 : 하나은행 근저당 1억원
→ 임차인 김이상은 대항력이 없어 배당을 받지 못한다.

 

전입신고 (2월 5일 ) 보다 확정일자 (1월5일)가 빠른 경우 확정일자 우선변제권은 전입신고일을 따라간다.

 

전입신고와 확정일자는 주종관계로 보면 된다.

 

종이 주인을 따라가듯이 전입신고 없는 확정일자는 효력이 없고, 전입신고보다 빠른 확정일자는 전입일을 기준으로 우선변제권리가 발생한다.

 

따라서 이 사례의 경우 확정일자 (1월5일)는 전입일 (2월5일) 기준을 따라가 김이상의 전입일이 하나은행의 근저당 2월4일 보다 늦기 때문에 배당을 받지 못하고 대항력도 없다. (하나은행 1억원 모두 배당후 잉여 없음.)

 

대항력이 있는 세입자가 있는지 살피고, 있다면 확정일자와 배당요구(매각물건명세서를 통해 확인)여부를 정확히 살펴보고, 그에 따른 보증금 인수 여부를 꼼꼼히 확인해야 한다.

 

보증금을 인수해야 하는 물건을 오랫동안 들여다 보는 것은 기회비용 손실이다. 아니다 싶은 것은 과감히 넘겨버리고 더 좋은 물건을 찾으면 된다.

 

 

 

우아한 경매 -김진원 지음- 발췌