대항력은 있지만, 확정일자가 없는 배당요구의 경우(서울시 기준)

대항력은 있지만, 확정일자가 없는 배당요구의 경우(서울시 기준)

case 푸르지오 아파트 낙찰금액 2억 원(배당재원 2억 원)

 

임차인	김순진 º 전입신고 : 2014년 2월 1일 보증금 1억원(대항력 있는 임차인) º 확정일자 : 없음 (우선변제권리 없음) º 배당요구 : 있음 (배당요구종기일 전에 권리신고)
등기부상 접수번호 순위	º 1순위: 국민은행 근저당 2015년 10월 11일(1억원) 경매신청자(말소기준권리) º 2순위 : 신한은행 근저당 2015년 10월 13일 (1억원) º 3순위: 현대캐피탈 가압류 2016년 1월 18일
배당순위	º 1순위 : 국민은행 근저당 2015년 10월 11일 1순위 1억원 배당후 소멸 º 2순위 : 신한은행 근저당 2015년 10월 13일 2순위 1억원 배당 후 소멸 º 3순위 : 현대캐피탈 가압류 2016년 1월 18일 3순위 배당잉여금 없음 (소멸)
▶ 대항력 있는  임차인 김순진의 보증금 1억원은 낙찰자 인수

저당권 상호 간에는 먼저 등기된(선순위) 저당권이 후순위 저당권보다 순위나 효력에 있어서 항상 우선하는 물권이므로 먼저 배당을 받고, 잉여가 있으면 후순위 권리자에게 배당한다.


이 경우 대항력이 있는 임차인 김순진이 확정일자를 받지 않아 배당을 받지 못하는 사례이다. 임차인 김순진의 보증금 1억 원은 말소기준권리보다 전입이 빠른 대항력이 있는 임차인이지만 확정일자를 받지 않았기에 우선변제권이 없어 배당에 참여할 수 없다.

물론 주택임대차보호법에서 정한 ‘소액임차인 최우선변제’(소액임차인과 서민을 보호하기 위해 만들어진 법률로 확정일자는 요건이 아니며, ① 전입신고와 ② 배당요구를 완료하고  ③ 보증금이 법에서 정한 소액일 경우 보증금 중 일부를 다른 채권자들보다 최우선적으로 배당하는 제도이다.)에 해당될 수 있지만, 이 케이스의 임차인 김순진은 임차보증금이 최우선변제금액 범위에 해당되지 않기 때문에 소액임차인 최우선변제로 배당을 받아가지 못한다. 따라서 최선순위 지위에 있는 임차인 김순진의 보증금 (1억 원)은 모두 낙찰자가 인수 * 부담해야 한다.

최우선변제 기준일은 임차인의 전입일자 기준이 아니라 ‘최선순위 담보설정일자‘(근저당)를 기준으로 한다.
이 경우 최선순위 근저당 설정일은 2015년 10월 11일의 국민은행 근저당이며, 서울특별시 기준으로 9,500만 원 이하일 경우 3,200만 원까지 최우선변제를 받을 수 있다. 그러나 김순진의 보증금은 9,500만 원이 넘는 1억 원이기 때문에 소액임차인 최우선변제에서도 제외된다.



우아한 경매 -김진원 지음-발췌