경매의 핵심은 세입자 배당

경매의 핵심은 세입자 배당

경매에 입찰하여 낙찰을 받고 법원에 낙찰대금을 모두 납부하면 낙찰자가 소유자가 되고, 온전한 소유권을 취득하게 된다.

이후 낙찰자는 소유자로서의 권리를 행사하여 명도에 임하게 된다.

이때 배당의 기본적인 내용을 잘 이해하고 몇 가지 특이한 케이스만 잘 숙지하면 어렵지 않게 끝낼 수 있다.

이제 경매에서 가장 중요한 세입자 배당에 대해 살펴보자.

 

 

대항력이 있는 세입자 배당

 

사실상 배당은 입찰 전에 권리분석과 함께 확인해야 하는 중요한 부분이지만, 만약 세입자(임차인)가 없다면 크게 문제가 되지 않는다.

채무가가 점유하는 부동산은 말소기준권리를 잘 파악한 후 입찰하여 낙찰받는다면 말소기준 권리 뒤에 있는 모든 권리는 소멸되고, 이후 법원에서 정해준 배당절차에 따라 채권자들에게 분배하면 끝나기 때문이다.

그렇다면 세입자가 있는 경우는 어떻게 될까?

먼저 세입자는 1. 말소기준권리보다 빠른 대항력이 있는(선순위)세입자가 있고
2. 말소기준권리보다 늦은 대항력이 없는(후순위) 세입자가 있다.

만약 2. 대항력이 없는 세입자라면 낙찰자는 세입자 배당에 대해 신경 쓰지 않고 입찰에 임하면 된다.

대항력이 없는 세입자의 경우 배당에서 자신의 보증금을 잃더라도 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 없고, 인도명령(명도) 대상자로 분류되기 때문이다.

그러나 1. 대항력이 있는 임차인은 다르다.

‘대항력이 있다’는 말은 경매로 소유자가 바뀌더라도 임대차 계약기간 동안 계속 거주(점유)할 수 있고, 제 3자(낙찰자)에게 임차보증금 반환을 청구할 수 있다는 것이다.

하지만 이 경우 세입자가 그 권리를 주장하기 위해서는 세 가지조건이 필요하다.

1. 말소기준권리보다 빠른 전입신고 및 주택의 인도(대항력 부여), 2. 확정일자(배당에서 우선변제 효력을 부여하는 권리)
3. 배당요구 (법원에서 정한 배당요구종기일 전에 신고)를 완료하여 보증금에 대해 모두 배당을 받아간다면 그때는 문제가 되지 않는다.

그런데 만약 자신의 권리를 법원에 신고(배당요구 및 권리신고)한 세입자가 보증금에 대해 모두 배당을 받아가는 지위에 있으면서 낙찰자 겸 소유자에게 무리한 이사비를 요구하거나 여러 가지 조건을 제시하며 점유를 이전해 주지 않는다면 이는 매우 불합리하고 형평성에 어긋나는 일이다.

따라서 법에서는 선순위 임차인이 모두 배당을 받아간다면 인도명령(명도)대상자로 분류한다. 즉, 낙찰자에게 대항할 수 없는 것이다.

결국 세입자 배당에서 가장 중요한 열쇠는 대항력이 있는 세입자(말소기준권리보다 빠르게 전입신고를 마친 세입자)가 자신이 거주하는 부동산에 예치한 보증금을 모두 받아가느냐 그렇지 못하느냐에 달렸다.