소유자가 세입자가 되는 점유개정

소유자가 세입자가 되는 점유개정

 

권리분석을 하다 보면 다양한 임차인의 점유 사례를 접하게 된다.

 

무상 거주 임차인부터 채무자(소유자)의 가족 또는 친척까지 채무자와 작전하여 경매를 방해할 목적으로 가짜 임차인을 들이는 사례도 종종 있다.

 

그래서 입찰을 준비하기에 앞서 소유자와 적법한 임대차계약을 통해 점유권원을 가지고 있는 임차인의 여부를 추적 º 조사해야 한다.

 

주민세터에 방문해 실제 전입이 되어 있는 사람이 누구인지 열람하고 (전입세대 열람), 물건지(경매 부동산)에 찾아가 세대를 방문하여 실제 임차인이 점유하고 있는지 확인하고, 관리사무소를 방문해 실제로 누가 살고 있는지 문의해 봐야 한다.

 

그렇게 하나하나 추적하다 보면 그 점유자가 임차인인지 아니면 채무자의 가족인지 알아낼 수 있다.

 

 

 

 

점유자 파악은 꼼꼼한 현장조사가 필수

 

경매 물건의 근처에 거주하는 이웃이나 공인중개사, 관리사무소 직원, 경비아저씨 등을 통해 해답을 얻을 수 있다.

 

 

 

 

점유개정의 열쇠는 등기부에 있다

 

소유자가 임차인이 되는 경우가 문제다. 이를 점유개정이라고 하는데, 집주인(매도인)이 사정상 집을 팔지만 이사를 가지 않고 매수자(새로운 집주인)와 임대차계약을 한 후 임차인으로 계속 점유하는 것을 말한다.

이 경우 전소유자의 대항력 발생시점에 주의해야 한다.

 

 

Case 점유개정시 전 소유자의 대항력 발생시점

 

1	2018년 12월 24일 : 소유자 A / 주민등록 전입 완료
2	2019년 5월 5일 : 소유자 A가 B에게 이 주택을 매도하여 B에게 소유권 이전
3	2019년 5월 5일 : 매도자 A는 매수인이자 소유자 B와 임대차계약 체결과 동시에 확정일자를 받아 현재 점유하여 사용하고 있음(점유개정)
4	2019년 5월 5일 : B는 주택 매수 당일 ㅇㅇ 은행에서 부족한 주택 구입자금을 일부 빌리고 ㅇㅇ 은행은 B의 주택에 근저당을 설정함
5	2020년 11월 11일 : 소유자 B의 채무불이행으로 ㅇㅇ 은행이 임의경매 개시 결정

 

소우자 A가 B에게 주택을 매도함과 동시에 임대차 계약을 체결하여 집주인에서 임차인으로 지위가 변경되었다.

이런 경우 A는 임차인으로서 대항력 효력이 언제부터 발생하는지가 중요하다.

주택임대차보호법에서는 '임차인의 대항력은 대항요건(주택인도+전입신고)을 갖춘 다음 날 0시부터 발생한다'라고 정하고 있어 전 소유자 A의  대항력은 2019년 5월 5일의 다음 날 0시부터 대항력이 발생한다.

이처럼 점유개정시 임차인이 대항력을 갖게 되는 시기는 새로운 소유자의 소유권이전등기가 된 다음 날이 된다.

 

 

따라서 이경우 2019년 5월 5일 같은 날 설정된 ㅇㅇ 은행 근저당과 경합하면 A는 후순위 임차인으로 대항력이 없으며 인도명령 대상자가 된다.

 

권리분석 시 선순위 임차인이 있지만, 현 소유자가 주택을 담보로 대출을 받았다면 반드시 등기부를 살펴보자.

 

금융기관은 주택담보 대출 전 심사를 통해 임차인 여부를 하락하고 대출금액을 결정하기 때문에 만약 선순위임차인이 있다면 금융회사는 대출을 실행하지 않는 경우가 많다.

 

따라서 이러한 점유개정의 경우 전 소유자가 선순위 임차인으로 보이더라도 등기부 '갑구'를 살펴보면 소유자변경을 알 수 있고, 선순위 임차인으로 생각했던 세입자가 전 소유자라는 사실을 확인할 수 있다. 

점유개정의 키는 등기사항전부증명서에 있다.

 

 

 

 

 

우아한 경매- 김진원지음- 발췌